火炬開發(fā)區(qū)管委會,，翠亨新區(qū)管委會,，各鎮(zhèn)政府,、街道辦事處,，市各有關(guān)單位：

　　為落實《中山市舊廠房升級改造實施細則》（中府〔2020〕94號）,、《中山市人民政府關(guān)于印發(fā)促進村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級若干措施的通知》（中府〔2022〕11號）等政策，我局制定了《中山市村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級工業(yè)物業(yè)銷售及不動產(chǎn)登記操作細則 （試行）》,，經(jīng)中山市村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級工作指揮部聯(lián)席會議審議同意,，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行,。

　　附件：中山市村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級工業(yè)物業(yè)銷售及不動產(chǎn)登記操作細則 （試行）

中山市自然資源局

2023年3月17日

中山市村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級工業(yè)物業(yè)銷售及不動產(chǎn)登記操作細則 （試行）

第一章   總  則

　　第一條   為規(guī)范推進村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級,，進一步細化改造后工業(yè)物業(yè)銷售及不動產(chǎn)登記的操作流程，結(jié)合我市實際,，制定本細則,。

　　第二條   本細則適用于符合《中山市舊廠房升級改造實施細則》、《關(guān)于促進村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級若干措施》（下稱《若干措施》）,，由改造主體實施全面改造或局部改造后,，對其符合銷售條件的新建工業(yè)物業(yè)，申請按幢,、層或間（套）為基本單元進行銷售及辦理不動產(chǎn)登記的情形,。

　　第三條   本細則所指的改造主體包括一般改造主體和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。上述兩類主體可以按照本細則相應(yīng)的辦理流程進行工業(yè)物業(yè)銷售及不動產(chǎn)登記,。

　　對一般改造主體為自然人的,，鼓勵改造主體先登記到企業(yè)名下再進行開發(fā)建設(shè)。

　　第四條   各相關(guān)職能部門按照職責做好我市村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級項目不動產(chǎn)銷售及登記管理工作,。

　?。ㄒ唬┦写彐?zhèn)低效工業(yè)園改造升級工作指揮部辦公室（下稱“市工改辦”）統(tǒng)籌組織審查項目銷售方案,，負責出具審查意見。

　?。ǘ┦泄I(yè)和信息化局指導(dǎo)鎮(zhèn)街加強產(chǎn)業(yè)準入和監(jiān)管,。

　　（三）市自然資源局負責對改造項目用地,、規(guī)劃等方面審查以及辦理不動產(chǎn)登記工作,，負責指導(dǎo)鎮(zhèn)街初審項目銷售方案。

　?。ㄋ模┦凶》砍青l(xiāng)建設(shè)局負責為已取得改造方案批復(fù)的改造主體辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊備案（僅限依法成立,、具備企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體）,、為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽備案,，負責全市改造項目物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)鎮(zhèn)街做好本轄區(qū)內(nèi)改造項目日常物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。

　?。ㄎ澹﹨^(qū)管委會、鎮(zhèn)政府,、街道辦事處（下稱“鎮(zhèn)街政府”）負責對具體項目加強產(chǎn)業(yè)準入和監(jiān)管,，與改造主體簽訂相關(guān)項目實施監(jiān)管協(xié)議或履約監(jiān)管協(xié)議，對項目銷售方案進行初審,，以及對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記提出審查意見,。

　　第五條   各相關(guān)部門在辦理工業(yè)物業(yè)銷售及不動產(chǎn)登記過程中，應(yīng)做好以下工作：

　?。ㄒ唬┘訌姳忝窕萜蠓?wù),。各相關(guān)職能部門在審查項目銷售方案時，應(yīng)當通過信息共享方式獲取關(guān)聯(lián)部門的審批,、證明結(jié)果,，讓申請人“少跑路”，材料“免提交”“少提交”,，壓縮審查辦理時限,。

　　（二）嚴格落實監(jiān)管責任,。鎮(zhèn)街政府應(yīng)當落實履行項目監(jiān)管責任,，做好項目日常物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛,，加強日常巡查,，發(fā)現(xiàn)違反項目實施監(jiān)管協(xié)議或履約監(jiān)管協(xié)議實施建設(shè)的行為，應(yīng)當及時督促糾正和處置,；對違反法律政策規(guī)定或協(xié)議約定的,，應(yīng)當依法依規(guī)依約處置,。

第二章   銷售規(guī)則

　　第六條   申請銷售的項目須滿足以下基本條件：

　　（一）項目用地面積不小于10畝,；

　?。ǘ┤莘e率不低于1.5；

　?。ㄈ┬陆üI(yè)廠房建筑首層高度不低于6米,，二層以上樓層高度不低于4.5米；配建的車庫層高不低于2.8米且不高于3.5米,；因特殊生產(chǎn)工藝需要,，經(jīng)市工業(yè)和信息化局同意可作適當調(diào)整；

　?。ㄋ模┬陆üI(yè)廠房樓面活荷載設(shè)計標準值不低于4KN/㎡,；

　　（五）項目銷售方案應(yīng)以集中布置,、歸類統(tǒng)一和方便管理為原則,，自持與銷售兩部分的建筑物應(yīng)各自相對集中，原則上不得相互交叉和穿插布置,；

　?。┦茏尫巾殲槠髽I(yè)（按照搬遷補償協(xié)議或村企合作協(xié)議的約定補償給原權(quán)利人的除外）。鎮(zhèn)街政府可結(jié)合項目實際,，進一步細化有關(guān)工業(yè)物業(yè)受讓方的具體要求,，及與有關(guān)受讓方簽訂相關(guān)監(jiān)管協(xié)議。

　　第七條   申請銷售的項目按照以下規(guī)則確定基本單元：

　?。ㄒ唬M足基本條件的項目,，可以申請以幢或?qū)拥裙潭ń缦逓榛締卧ｄN售部分的廠房應(yīng)當符合獨立使用和消防安全等要求,，幢和層的單元面積分別不小于2000平方米,、500平方米。用地面積達到30畝以上的項目,，如引進達到各鎮(zhèn)街經(jīng)濟指標要求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目,、需以層內(nèi)間（套）為基本單元的，單元面積應(yīng)不小于300平方米,。

　?。ǘ┮寻创薄踊蜷g（套）等基本單元辦理首次登記部分不得申請再次分割,。

　?。ㄈ└脑熘黧w在辦理規(guī)劃報建時，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計方案中明確不動產(chǎn)基本單元劃分情況,。

　　第八條   申請銷售的項目按照以下規(guī)則確定自持（期限內(nèi)產(chǎn)權(quán)人不得申請轉(zhuǎn)讓）比例：

　?。ㄒ唬M足基本條件的項目,，改造主體自持比例不得小于確權(quán)登記的總建筑面積的51%，自辦理不動產(chǎn)首次登記之日起自持不少于15年,。

　?。ǘM足基本條件的項目，如引進達到各鎮(zhèn)街經(jīng)濟指標要求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目,、并與屬地鎮(zhèn)街簽訂監(jiān)管協(xié)議的,，可降低自持比例最低至20%。

　?。ㄈ┯嬎沩椖靠偨ㄖ娣e時,，應(yīng)先扣除變配電房、機房,、水泵房,、值班室及物業(yè)管理用房等工業(yè)配套設(shè)施用房面積。涉及合作改造的,，允許扣除補償給原權(quán)利人部分后計算自持比例,。

　?。ㄋ模┥婕胺制诮ㄔO(shè)的項目,，累計可銷售建筑面積≤累計已確權(quán)登記建筑面積×項目可銷售比例。

　　第九條   改造項目范圍內(nèi),，可銷售的地下車庫按照其空間屬性,，可隨建筑物主體一并按照項目車位配建比例進行銷售；獨立占地的多層車庫樓房的銷售要求參照行政辦公和生活配套設(shè)施用房辦理,。

　　第十條   行政辦公和生活配套設(shè)施用房不得獨立進行銷售或抵押,，但可以按照不高于廠房銷售的比例，隨廠房按比例一并銷售或抵押,。

　　第十一條   除涉及司法拍賣等依法處置情形外,，受讓后的工業(yè)廠房、行政辦公和生活配套設(shè)施用房自完成登記之日起5年內(nèi)不得申請轉(zhuǎn)讓（在不動產(chǎn)證書附記項中注記清楚起止日期）,。

第三章   辦理程序

　　第十二條   項目竣工驗收后,，改造主體作為首次登記申請人申請按幢、層或套（間）為基本單元辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的,，應(yīng)當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提交下列資料：

　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)登記申請書；

　?。ǘ┥暾埲松矸葑C明,；

　　（三）不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源材料,；

　?。ㄋ模┙ㄔO(shè)工程符合規(guī)劃的材料,；

　　（五）房屋已經(jīng)竣工的材料,；

　?。┓康禺a(chǎn)調(diào)查或者測繪報告；

　?。ㄆ撸┙ㄖ飬^(qū)分所有的,，確認建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的道路、綠地,、其他公共場所,、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等材料；

　?。ò耍┓?、行政法規(guī)以及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》規(guī)定的其他材料。

　　不動產(chǎn)登記的土地面積屬共用宗地面積,，不動產(chǎn)證書附記項中注記：“此項目為舊廠房改造升級項目,，不得分割，須憑主管部門出具的審議意見方可轉(zhuǎn)讓”,。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當先按基本單元建立樓盤表,，再申請辦理不動產(chǎn)首次登記。

　　第十三條   改造主體辦理首次登記后,，須擬定項目銷售方案,，按照以下流程提交相關(guān)材料、申請審定項目銷售方案：

　?。ㄒ唬┦芾砩暾?/p>

　　改造主體在辦理不動產(chǎn)首次登記后,，須向?qū)俚劓?zhèn)街政府提交下列資料申請審定項目銷售方案：

　　1.不動產(chǎn)銷售申請書；

　　2.改造主體身份證明材料,；

　　3.不動產(chǎn)權(quán)屬證書,；

　　4.建設(shè)用地規(guī)劃條件和規(guī)劃報建圖（含總平面圖和分層平面圖）；

　　5.建（構(gòu)）筑物工程規(guī)劃條件核實意見,；

　　6.銷售方案及圖件,；

　　7.改造方案或再開發(fā)方案及其批復(fù)文件；

　　8.項目監(jiān)管協(xié)議,；

　　9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書及項目手冊（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需提供）,。

　　（二）市級部門（機構(gòu)）聯(lián)審

　　材料齊備符合條件的,，由屬地鎮(zhèn)街政府發(fā)函至市工改辦,，由市工改辦牽頭征求市自然資源局、市工業(yè)和信息化局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局意見,，經(jīng)匯總相關(guān)部門意見后出具審查意見,，并將審查意見函復(fù)屬地鎮(zhèn)街政府，同意銷售的審查意見還需同時抄送不動產(chǎn)登記機構(gòu),。

　　市工改辦可視申請項目的具體情況,，確定是否需要征求其他相關(guān)部門意見。

　　涉及分期銷售的,，應(yīng)當逐期按程序報審銷售方案,。如將前期自持部分轉(zhuǎn)為可售部分的，改造主體應(yīng)當在當期方案中一并調(diào)整,，并按程序報審,。

　　第十四條   項目銷售方案審查通過后，屬地鎮(zhèn)街政府將審查結(jié)果書面告知改造主體,。在取得書面告知后,，改造主體方可進行銷售活動。改造主體與受讓方需憑鎮(zhèn)街政府出具的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記審查意見,，按照有關(guān)流程辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,，行政辦公及生活配套設(shè)施用房銷售隨工業(yè)廠房一并銷售的，工業(yè)廠房與行政辦公和生活配套設(shè)施用房應(yīng)同時辦理轉(zhuǎn)移登記,，提交申請材料如下：

　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)登記申請書；

　?。ǘ┥暾埲松矸葑C明,；

　　（三）不動產(chǎn)權(quán)屬證書,；

　　（四）轉(zhuǎn)讓雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同,；

　?。ㄎ澹┦泄じ霓k出具的不動產(chǎn)可銷售審查意見；

　?。╂?zhèn)街政府出具的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記審查意見,；

　　（七）稅費繳納憑證,；

　?。ò耍┓伞⑿姓ㄒ?guī)以及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》規(guī)定的其他材料,。

　　辦理轉(zhuǎn)移登記后的工業(yè)廠房,、行政辦公和生活配套設(shè)施用房，產(chǎn)權(quán)人不得申請再次轉(zhuǎn)讓期限為5年（以不動產(chǎn)登記時間為準），工業(yè)廠房不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)權(quán)證書注記：“此項目為舊廠房改造升級項目,，不得分割,，自**年**月**日至**年**月**日不得申請轉(zhuǎn)讓（涉及司法拍賣等依法處置情形的除外）?！毙姓k公和生活配套設(shè)施用房隨工業(yè)廠房一并銷售的,，工業(yè)廠房、行政辦公和生活配套設(shè)施用房不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)權(quán)證書需注明“此項目為舊廠房改造升級項目,，不得分割,，自**年**月**日至**年**月**日不得申請轉(zhuǎn)讓（涉及司法拍賣等依法處置情形的除外）?？赊D(zhuǎn)讓時需與不動產(chǎn)單元號為XXXXXX,、XXXXXX……的不動產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓，不得單獨轉(zhuǎn)讓,?！?/p>

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得書面審查結(jié)果后，應(yīng)當先申請辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽備案,，再向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,。自持部分轉(zhuǎn)為可售部分的，需辦理樓盤表變更手續(xù)后,，再申請辦理商品房網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,。

第四章   附  則

　　第十五條   符合《中山市新型產(chǎn)業(yè)用地管理辦法》的“工改M0”改造項目，涉及不動產(chǎn)銷售登記的,，參照本細則執(zhí)行,。

　　第十六條   本細則自印發(fā)之日起實施，有效期三年,。本細則施行前,、2021年1月1日后依據(jù)經(jīng)批準的改造方案報建的“工改工”項目，涉及不動產(chǎn)銷售,、登記的,，可按照本細則重新簽訂監(jiān)管協(xié)議后執(zhí)行。

　　附件：

　　1-1.工業(yè)物業(yè)銷售辦理流程（一般改造主體適用）

　　1-2.工業(yè)物業(yè)銷售辦理流程（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用）

　　2-1.項目銷售方案報審流程

　　2-2.工業(yè)物業(yè)銷售申請書（模板）

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)核準辦理指南

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊備案辦理指南