火炬開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì),，翠亨新區(qū)管委會(huì)，各鎮(zhèn)政府,、區(qū)辦事處,，市各有關(guān)單位：

現(xiàn)將《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行,。執(zhí)行過(guò)程中遇到的問(wèn)題,，請(qǐng)徑向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局反映。

 

                                                           中山市人民政府辦公室

                                                              2019年10月23日

 

中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法

 

第一章  總 則

第一條  為加強(qiáng)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理,，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展,，保障預(yù)售商品房購(gòu)房人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》等法律,、法規(guī)及政策規(guī)定,，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法,。

第二條  凡在本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目,，其預(yù)售款的收存,、使用和監(jiān)督管理，適用本辦法,。

第三條  本辦法所稱(chēng)預(yù)售人,，是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

本辦法所稱(chēng)預(yù)購(gòu)人,，是指購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房的單位和個(gè)人,。

本辦法所稱(chēng)監(jiān)管銀行，是指開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)并與預(yù)售人簽訂《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書(shū)》的項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行,。

本辦法所稱(chēng)商品房預(yù)售款,，是指預(yù)售人將其開(kāi)發(fā)的商品房,，在獲得預(yù)售許可后,、交付使用前依法出售，由預(yù)購(gòu)人按合同約定支付的首付款,、購(gòu)房貸款以及其他形式的全部購(gòu)房款,。

本辦法所稱(chēng)商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)，是指預(yù)售人在監(jiān)管銀行設(shè)立的專(zhuān)門(mén)用于存取商品房預(yù)售款的賬戶(hù),。

第四條  中山市房地產(chǎn)交易管理事務(wù)中心為商品房預(yù)售款監(jiān)管部門(mén),，其職責(zé)為：

（一）負(fù)責(zé)組織實(shí)施本市商品房預(yù)售款收存和使用的監(jiān)督管理工作；

（二）負(fù)責(zé)審核預(yù)售人的用款申請(qǐng)資料并作出答復(fù),；

（三）受理預(yù)購(gòu)人及其他組織和個(gè)人對(duì)商品房預(yù)售款違法違規(guī)行為的投訴,，會(huì)同相關(guān)部門(mén)處理各種違法違規(guī)收取和使用商品房預(yù)售款的行為。

第五條  對(duì)我市商品房預(yù)售款監(jiān)管工作建立共同責(zé)任機(jī)制,。中山市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局,、中山銀保監(jiān)分局、中國(guó)人民銀行中山市中心支行按照各自職責(zé)共同做好商品房預(yù)售款監(jiān)管工作,，并對(duì)監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的違法,、違規(guī)行為進(jìn)行處理。

第六條　監(jiān)管銀行應(yīng)按本辦法的規(guī)定,，配合做好商品房預(yù)售款監(jiān)管工作,，其職責(zé)為：

（一）建立商品房預(yù)售款的收入、支出臺(tái)賬,，并進(jìn)行日常管理,；

（二）協(xié)助履行商品房預(yù)售款的收取和劃撥義務(wù)；

（三）配合預(yù)售人做好商品房預(yù)售款收取和劃撥情況的月報(bào)表,，并及時(shí)報(bào)商品房預(yù)售款監(jiān)管部門(mén)備案,；

（四）《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書(shū)》規(guī)定的其他事項(xiàng)。

 

第二章  設(shè)立商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)

第七條  預(yù)售人申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前,，應(yīng)當(dāng)在監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù),。

一個(gè)預(yù)售許可原則上可設(shè)立1-3個(gè)商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù),。取得商品房預(yù)售許可后，對(duì)應(yīng)商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)不足3個(gè)的,，可增加設(shè)立,。

第八條  預(yù)售人應(yīng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中注明監(jiān)管銀行及商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)信息，并在售樓場(chǎng)所予以公示,，以便相關(guān)部門(mén)和預(yù)購(gòu)人查詢(xún),、使用和監(jiān)督。

第九條  項(xiàng)目預(yù)售過(guò)程中,，監(jiān)管銀行及商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)原則上不得變更,。因預(yù)售項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓確需變更的，憑已辦理變更手續(xù)的《商品房預(yù)售許可證》等資料向預(yù)售款監(jiān)管部門(mén)申請(qǐng)辦理相關(guān)變更手續(xù),，其他情況需要變更的,，應(yīng)征得全部預(yù)購(gòu)人同意。

商品房預(yù)售款監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)賬戶(hù)變更的,，預(yù)售人必須將原賬戶(hù)的結(jié)余資金全部劃轉(zhuǎn)到新賬戶(hù),，相關(guān)銀行配合做好有關(guān)交接工作。

第十條  預(yù)售人在開(kāi)始銷(xiāo)售商品房前,，應(yīng)與商品房預(yù)售款監(jiān)管部門(mén)及監(jiān)管銀行簽訂《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書(shū)》,，明確各自的權(quán)利義務(wù)?！渡唐贩款A(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書(shū)》格式文本由中山市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)M定,。

 

第三章  商品房預(yù)售款監(jiān)督管理

第十一條　商品房預(yù)售款應(yīng)直接存入相應(yīng)的商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)，預(yù)售人不得以其他任何形式收存商品房預(yù)售款,，變相逃避監(jiān)管,。

第十二條　預(yù)售人為預(yù)購(gòu)人辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案手續(xù)前，由預(yù)購(gòu)人按合同約定支付的首付款,、購(gòu)房貸款以及其他形式的全部購(gòu)房款需進(jìn)行進(jìn)賬審核,。

商品房預(yù)售款的首期款占總房?jī)r(jià)的比例應(yīng)不低于國(guó)家辦理商品房銀行按揭規(guī)定進(jìn)賬。

第十三條  預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的,，發(fā)放貸款的銀行應(yīng)將貸款直接劃入商品房買(mǎi)賣(mài)合同中注明的商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù),。

第十四條  商品房預(yù)售款只能通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支取。商品房預(yù)售款在項(xiàng)目竣工之前,，只能用于購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料,、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用,。

具體費(fèi)用范圍為：土建工程,、電氣工程（動(dòng)力、照明,、弱電）,、衛(wèi)生技術(shù)（水,、暖、通風(fēng)）工程,、工業(yè)管道工程,、綠化苗木工程、市政工程（小區(qū)用地范圍內(nèi)的市政道路,、給,、排水工程、土石方工程）及特殊構(gòu)筑物工程費(fèi)用,；材料設(shè)備,、裝修成本費(fèi)用；設(shè)計(jì)費(fèi),、工程監(jiān)理費(fèi)及與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用,；為項(xiàng)目建設(shè)和銷(xiāo)售所繳納的稅款。

第十五條  預(yù)售人首次申請(qǐng)使用商品房預(yù)售款前,，應(yīng)當(dāng)明確預(yù)售項(xiàng)目的工程建設(shè)費(fèi)用和法定稅費(fèi),，并根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案及施工進(jìn)度按取得預(yù)售許可,、結(jié)構(gòu)封頂,、竣工驗(yàn)收、完成首次登記四個(gè)節(jié)點(diǎn)三個(gè)階段編制《商品房預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃書(shū)》,。

《商品房預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃書(shū)》由監(jiān)理單位審核后,，作為申請(qǐng)撥付商品房預(yù)售資金的依據(jù)。

第十六條  預(yù)售人可在完成相應(yīng)節(jié)點(diǎn)建設(shè)任務(wù)后申請(qǐng)支取該節(jié)點(diǎn)的用款額度,，在預(yù)售項(xiàng)目辦理商品房首次登記前,，預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)結(jié)余金額不得少于已收存商品房預(yù)售款總額的5%。

第十七條  預(yù)售人申請(qǐng)使用商品房預(yù)售款時(shí),，應(yīng)當(dāng)向商品房預(yù)售款監(jiān)管部門(mén)提交下列材料,，并對(duì)所提交材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：

（一）《商品房預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃書(shū)》（首次提供）；

（二）《中山市商品房預(yù)售款使用申請(qǐng)表》,；

（三）監(jiān)管銀行出具加蓋印鑒的專(zhuān)用賬戶(hù)銀行對(duì)賬單,；

（四）用于支付施工單位工程款的，應(yīng)當(dāng)提供施工合同（首次提供）,、相關(guān)證明材料以及施工單位和監(jiān)理單位確認(rèn)的監(jiān)管項(xiàng)目《施工進(jìn)度款使用證明》,；

（五）用于支付購(gòu)買(mǎi)建筑材料、設(shè)備的,，提供《其它材料,、設(shè)備費(fèi)使用證明》和材料、設(shè)備的購(gòu)銷(xiāo)合同,、相關(guān)證明材料,；

（六）用于支付設(shè)計(jì),、監(jiān)理費(fèi)用、行政事業(yè)性收費(fèi)及繳納稅費(fèi)的,，須提供合同或相關(guān)證明材料,；

（七）項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖（首次提供）；

（八）《中山市預(yù)售項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)查勘表》（結(jié)構(gòu)封頂階段需監(jiān)理單位確認(rèn),，并提供現(xiàn)場(chǎng)圖片）,；

（九）《中山市商品房預(yù)售款撥付申請(qǐng)確認(rèn)表》；

（十）施工方《收款憑證》,；

（十一）《中山市商品房預(yù)售許可證》,、《中山市規(guī)劃許可證》、《中山市建設(shè)施工許可證》復(fù)印件,；

（十二）提供企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（原件核對(duì)）,、法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明書(shū)及身份證明復(fù)印件；企業(yè)委托辦事人員的委托書(shū)及受托人身份證明原件及復(fù)印件,。

第十八條  預(yù)售項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂前,，預(yù)售人應(yīng)按照本辦法第十七條規(guī)定的方式支取預(yù)售款。

預(yù)售項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂,，施工現(xiàn)場(chǎng)完成全部外墻工程且外排架及垂直運(yùn)輸設(shè)備離場(chǎng)后,，經(jīng)施工單位確認(rèn)預(yù)售人按照約定支付工程進(jìn)度款的，預(yù)售人可選擇根據(jù)中山市房地產(chǎn)企業(yè)管理和誠(chéng)信平臺(tái)上的誠(chéng)信等級(jí)差異化管理方式支取預(yù)售款,，具體措施如下：

（一）經(jīng)建設(shè),、監(jiān)理、施工單位書(shū)面確認(rèn),，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)核實(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度情況屬實(shí)的,，預(yù)售人提交預(yù)售款用款申請(qǐng)經(jīng)商品房預(yù)售款監(jiān)管部門(mén)同意，專(zhuān)用賬戶(hù)內(nèi)金額按一定比例預(yù)留后,，可支取預(yù)售款用于支付工程進(jìn)度費(fèi)用,。其中，預(yù)售項(xiàng)目在取得《中山市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》前,，被評(píng)為房地產(chǎn)企業(yè)信用等級(jí)A級(jí)的預(yù)售人,，專(zhuān)用賬戶(hù)內(nèi)金額按已備案金額的10%預(yù)留，被評(píng)為房地產(chǎn)企業(yè)信用等級(jí)B級(jí)的預(yù)售人,，專(zhuān)用賬戶(hù)內(nèi)金額按已備案金額的15%預(yù)留,；預(yù)售項(xiàng)目在取得《中山市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》后，被評(píng)為房地產(chǎn)企業(yè)信用等級(jí)A級(jí)或B級(jí)的預(yù)售人,，專(zhuān)用賬戶(hù)內(nèi)金額按已備案金額的5%預(yù)留,。

（二）被評(píng)為房地產(chǎn)企業(yè)信用等級(jí)C級(jí)及以下的和納入“中山市問(wèn)題樓盤(pán)名單”以及涉維穩(wěn)問(wèn)題的預(yù)售人，需嚴(yán)格按本辦法第十七條規(guī)定的方式申請(qǐng)用款,。

（三）預(yù)售人申報(bào)繳納房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的相關(guān)稅收,，經(jīng)主營(yíng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并出具協(xié)辦函,，預(yù)售人可以申請(qǐng)專(zhuān)用賬戶(hù)應(yīng)預(yù)留金額以外的款項(xiàng)清繳稅款。

第十九條  企業(yè)可憑項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行出具的無(wú)條件的“見(jiàn)索即付”現(xiàn)金保函免除同等額度的商品房預(yù)售款監(jiān)管資金,，并在達(dá)到保函約定注銷(xiāo)條款前,，不可撤銷(xiāo)。

第二十條  辦理預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同注銷(xiāo)備案手續(xù)的,，可申請(qǐng)將專(zhuān)用賬戶(hù)內(nèi)相應(yīng)款項(xiàng)退回,。

第二十一條  預(yù)售款監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在受理預(yù)售人申請(qǐng)用款之日起5個(gè)工作日內(nèi)完成審核工作。審核通過(guò)的,，向預(yù)售人核發(fā)《中山市商品房預(yù)售款使用（核準(zhǔn)）證明書(shū)》,，由預(yù)售人送監(jiān)管銀行辦理預(yù)售款撥付手續(xù)，監(jiān)管銀行按核準(zhǔn)數(shù)額撥付,。

第二十二條  有下列情形之一的,，監(jiān)管部門(mén)不予核準(zhǔn)用款申請(qǐng)：

（一）預(yù)售人存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致項(xiàng)目停工的；

（二）預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的,；

（三）收款單位營(yíng)業(yè)范圍與申請(qǐng)用款用途不符的,；

（四）預(yù)售人未將預(yù)售款全部轉(zhuǎn)入專(zhuān)用賬戶(hù)的；

（五）專(zhuān)用賬戶(hù)扣除用款后賬戶(hù)余額少于已收存商品房預(yù)售款總金額5%的,；

（六）預(yù)售人提供虛假材料或不符合審核標(biāo)準(zhǔn)材料的,；

（七）預(yù)售款監(jiān)管部門(mén)認(rèn)定應(yīng)當(dāng)暫停撥付的其他情形。

第二十三條  預(yù)售人及監(jiān)管銀行應(yīng)按月將項(xiàng)目預(yù)售資金的收入,、支出情況制定月度報(bào)表,，報(bào)商品房預(yù)售款監(jiān)管部門(mén)備案,。

第二十四條　預(yù)售人對(duì)《商品房預(yù)售許可證》范圍內(nèi)的商品房預(yù)售項(xiàng)目辦理商品房首次登記后,，憑《關(guān)于核準(zhǔn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)首次登記的通知》及《中山市商品房預(yù)售款賬戶(hù)解除監(jiān)管申請(qǐng)表》到監(jiān)管部門(mén)申請(qǐng)解除專(zhuān)用賬戶(hù)的監(jiān)管，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)書(shū)面通知預(yù)售人和監(jiān)管銀行解除對(duì)專(zhuān)用賬戶(hù)的監(jiān)管,。

 

第四章  責(zé)任追究

第二十五條　預(yù)售人違反本辦法第十四條規(guī)定使用商品房預(yù)售款和違反本辦法第十一條規(guī)定直接收存商品房預(yù)售款的,，主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正，降低或注銷(xiāo)其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì),，可以處以違法使用款項(xiàng)10%-20%罰款,。

第二十六條　銀行違反本條例第二十一條支付商品房預(yù)售款的，上一級(jí)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正和追回流失款項(xiàng),；給預(yù)購(gòu)人造成損失的,，依法承擔(dān)連帶責(zé)任。

第二十七條  預(yù)售人違反第十四條規(guī)定給對(duì)方造成損失的,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。涉嫌犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法處理,。

第二十八條  預(yù)售款監(jiān)管部門(mén)和其他有關(guān)行政管理部門(mén)工作人員玩忽職守,、濫用職權(quán),、徇私舞弊的，依法追究行政責(zé)任,；涉嫌犯罪的,，由司法機(jī)關(guān)依法處理。

 

第五章  附 則

第二十九條　本辦法自2019年11月23日起實(shí)施,，有效期5年,。原《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》（中府辦〔2015〕58號(hào)）同時(shí)廢止。

政策文件：新的商品房預(yù)售監(jiān)管辦法來(lái)啦,！有哪些變化？