火炬開發(fā)區(qū)管委會,，翠亨新區(qū)管委會，各鎮(zhèn)政府,、區(qū)辦事處，市各有關(guān)單位：

《中山市“三舊”改造實施細則（修訂）》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們,，請認真貫徹實施,。實施過程中遇到的問題,，請徑向市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室反映。

 

 

         中山市人民政府辦公室

         2017年9月30日

 

中山市“三舊”改造實施細則

（修訂）

 

第一章　總　則

 

第一條　為促進土地節(jié)約集約利用,，推動產(chǎn)業(yè)升級,，完善城市功能,，提升城市綜合競爭力，根據(jù)《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）,、《關(guān)于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）等有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合我市實際，制定本細則,。

第二條　本細則所稱“三舊”用地是指在2007年6月30日之前土地利用現(xiàn)狀圖或衛(wèi)星影像圖（或者航片,、正射影像圖）上顯示為已有上蓋建筑物的特定的城鎮(zhèn)建成區(qū)的建設(shè)用地，包括舊城鎮(zhèn),、舊廠房,、舊村莊。

第三條　“三舊”改造按照連片改造面積大小及改造方式可分為連片用地改造,、非連片用地改造,、微改造三種類型。

第四條　“三舊”改造項目應(yīng)當符合以下要求：

（一）項目用地在2007年6月30日之前影像圖上顯示已建有上蓋建筑物,，且上蓋建筑物投影面積占改造范圍總面積的比例不小于30%,。

（二）項目用地符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃,、市域生態(tài)控制線規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃（或項目單元規(guī)劃）,。

（三）項目符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及環(huán)境保護要求。

（四）土地權(quán)屬清晰,，無爭議,，無設(shè)定抵押權(quán)（設(shè)有抵押權(quán)的須經(jīng)抵押權(quán)人同意改造），無被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定,、決定查封或以其他形式限制土地權(quán)利的情形,。

（五）除需報省完善征收手續(xù)的歷史用地可同步報省標圖建庫入庫審核外，項目用地已納入省“三舊”改造標圖建庫范圍,。

（六）其他按省有關(guān)規(guī)定的條件,。

 

第二章　規(guī)劃與計劃

 

第五條　“三舊”改造規(guī)劃包括“三舊”改造專項規(guī)劃、片區(qū)策劃方案和項目單元規(guī)劃,。

第六條　“三舊”改造專項規(guī)劃依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及市域生態(tài)控制線規(guī)劃等編制,，內(nèi)容包括改造區(qū)域,、改造目標、功能定位,、用地布局,、配套設(shè)施布局、道路網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成,、環(huán)境景觀設(shè)計和公共空間規(guī)劃,、歷史文化遺存保護,、自然生態(tài)資源保護等。

石岐區(qū),、東區(qū),、西區(qū)、南區(qū),、五桂山的“三舊”改造專項規(guī)劃由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負責(zé)組織編制,；其他鎮(zhèn)（區(qū)）由屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會）組織編制，經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局審查后,，報市政府審批,。市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負責(zé)統(tǒng)籌“三舊”改造專項規(guī)劃成果，抄送省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳,、國土資源廳備案,。“三舊”改造專項規(guī)劃編制指引,，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局另行制定,。

“三舊”改造專項規(guī)劃期限為5年，分年度實施,。

第七條　片區(qū)策劃方案依據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃,，結(jié)合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃,、控制性詳細規(guī)劃及村莊規(guī)劃等編制,，內(nèi)容包括改造片區(qū)的功能定位、改造模式,、用地布局,、開發(fā)建設(shè)指標、公共配套設(shè)施,、城市基礎(chǔ)設(shè)施,、歷史文化及生態(tài)保護以及分期實施安排等，明確改造項目各項規(guī)劃要求和改造目標,。

片區(qū)策劃方案由各鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）組織編制,，經(jīng)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審查后,，報市政府審批。片區(qū)策劃方案具體編制指引和要求由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局另行制定,。

經(jīng)市政府批準的片區(qū)策劃方案,，作為啟動相關(guān)項目單元規(guī)劃編制或片區(qū)控制性詳細規(guī)劃調(diào)整的依據(jù)。

第八條　“三舊”改造項目單元規(guī)劃,，應(yīng)當符合片區(qū)策劃方案和有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求,，達到控制性詳細規(guī)劃,、城市設(shè)計深度，優(yōu)先安排預(yù)留公共用地,，協(xié)調(diào)平衡改造各方利益,，保護和傳承城市文脈、特色風(fēng)貌和歷史價值,。規(guī)劃內(nèi)容應(yīng)包括具體改造范圍,，明確具體功能布局、規(guī)劃指標和強度控制要求,，落實公建配套設(shè)施等,。項目單元面積不小于100畝。

石岐區(qū),、東區(qū),、西區(qū)、南區(qū),、五桂山的“三舊”改造項目單元規(guī)劃由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負責(zé)組織編制,；其他鎮(zhèn)（區(qū)）由屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會）組織編制?！叭f”改造項目單元規(guī)劃的編制指引,，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局另行制定。

“三舊”改造項目單元規(guī)劃,，按控制性詳細規(guī)劃編制程序進行編制,，具有與控制性詳細規(guī)劃修改同等法定效力，可直接覆蓋改造范圍的控制性詳細規(guī)劃,，作為規(guī)劃行政許可的直接依據(jù),。“三舊”改造項目若直接依據(jù)控制性詳細規(guī)劃實施或通過調(diào)整控制性詳細規(guī)劃后實施的,，無需再編制項目單元規(guī)劃,。

第九條　“三舊”改造實行年度實施計劃管理。年度實施計劃包括擬改造情況,、用地現(xiàn)狀,、改造類型、改造用途,、實施方式,、投資規(guī)模、實施時間等,，并附有關(guān)圖紙和編制說明,。年度實施計劃每半年可動態(tài)調(diào)整一次。

第十條　市“三舊”改造工作協(xié)調(diào)機構(gòu)每年根據(jù)省下達的年度改造任務(wù),，結(jié)合各鎮(zhèn)區(qū)土地開發(fā)強度和“三舊”改造潛力統(tǒng)籌制訂各鎮(zhèn)（區(qū)）年度改造任務(wù),，經(jīng)市政府批準后實施,。

各鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）按市下達任務(wù),，負責(zé)組織編制本轄區(qū)“三舊”改造年度實施計劃,，經(jīng)市“三舊”改造工作協(xié)調(diào)機構(gòu)審核，報市政府批準納入全市年度實施計劃后,，可同步啟動片區(qū)策劃方案編制工作,。

 

第三章　連片用地改造

 

第十一條　連片用地改造是指在“三舊”改造專項規(guī)劃指導(dǎo)下，對連片面積不小于100畝的“三舊”用地進行集中改造的建設(shè)活動,，包括政府主導(dǎo)改造和權(quán)屬人自行改造兩種類型,。

第十二條　政府主導(dǎo)改造，是指由鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會,、辦事處）組織開展前期調(diào)查摸底,，統(tǒng)籌劃定“三舊”連片改造范圍，組織編制片區(qū)策劃方案,，通過征收,、收回等方式對改造用地進行整合，再通過招標,、拍賣,、掛牌等公開方式引入各類市場主體對土地進行改造的建設(shè)活動。其中,，涉及征地拆遷補償?shù)?，由市房屋征收部門委托鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）組織具體實施,。

第十三條　政府主導(dǎo)改造基本流程：

（一）開展土地房屋權(quán)屬等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)前期調(diào)查,。

（二）納入年度實施計劃。

（三）編制片區(qū)策劃方案,；涉及控制性詳細規(guī)劃調(diào)整的,，應(yīng)編制項目單元規(guī)劃或調(diào)整控制性詳細規(guī)劃。

（四）編制改造方案,。

（五）辦理征收或者收回等相關(guān)手續(xù),。

（六）辦理公開出讓等供地手續(xù)。

（七）辦理其他工程建設(shè)手續(xù)并按改造方案實施改造,。

第十四條　由政府主導(dǎo)改造的項目,，按照以下方式處理：

（一）根據(jù)經(jīng)批準納入市年度實施計劃的項目，可由屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會,、辦事處）與改造范圍涉及的“三舊”用地使用權(quán)人進行協(xié)商并簽訂協(xié)議，報經(jīng)市政府批準后,，依法收回土地使用權(quán),。

（二）將工業(yè)用地等土地用途改變?yōu)樯唐纷≌玫兀ê套∮玫?、住宅用地，下同）的,，?yīng)由政府主導(dǎo)改造,，即由政府依法收回國有土地使用權(quán)。前述情形以及舊廠房,、舊城鎮(zhèn)改造中將工業(yè)用地等土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)等經(jīng)營性用地,，國有土地使用權(quán)由政府依法收回的，必須采用招標,、拍賣,、掛牌等公開方式出讓，土地出讓收入扣除按規(guī)定計提的省市專項資金（不計提市交通建設(shè)專項資金）后,，由市財政按余額的90%比例分成給鎮(zhèn)（區(qū)）財政,。對公開出讓時規(guī)劃容積率在2.5以下（含2.5）部分的，鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會,、辦事處）可將所得純收益的60%比例補償原土地使用權(quán)人,，超出2.5部分不再計算補償款。

（三）在舊城鎮(zhèn)改造中原屬國有企業(yè)舊工業(yè)用地經(jīng)政府依法收回,，或者在舊村莊改造中政府通過征收農(nóng)村集體建設(shè)用地進行經(jīng)營性開發(fā)的,，土地出讓收入扣除按規(guī)定計提的省市專項資金（不計提市交通建設(shè)專項資金）后，由市財政按余額的90%比例分成給鎮(zhèn)（區(qū)）財政,。對公開出讓時規(guī)劃容積率在2.5以下（含2.5）部分的,，鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）可將所得純收益的60%比例補償相關(guān)企業(yè)和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織,，超出2.5部分不再計算補償款,。但政府收回原屬國有企業(yè)舊工業(yè)用地后，改變?yōu)樯虡I(yè),、商品住宅等經(jīng)營性用途公開出讓的,，不與第（二）項補償政策同時享受。

（四）根據(jù)“三舊”改造項目單元規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃,，可以對“三舊”改造用地進行兩種或以上用途兼容復(fù)合利用,，原則上按以下方式處理：

1．依據(jù)不同用途的建筑面積占比和主要規(guī)劃功能，確定主用途,。

2．依據(jù)不同用途的建筑面積進行地價評估,，并以市場評估價為重要參考、不低于主用途用地基準地價為原則,，經(jīng)集體決策后確定公開出讓起始價,。

3．土地登記原則按主用途進行，具體按土地兼容復(fù)合類型確定。

（五）對于不符合土地利用總體規(guī)劃的零星土地,，在不突破城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模,、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農(nóng)田前提下，可按規(guī)定程序申請修改土地利用總體規(guī)劃,。具體按照《廣東省土地利用總體規(guī)劃修改管理規(guī)定》執(zhí)行,。

（六）土地公開出讓起始價，應(yīng)當經(jīng)地價評估,、集體決策程序確定,，但不得低于拆遷補償成本。鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會,、辦事處）為拆遷補償支付的費用,，在土地出讓后，其土地出讓收入由市財政局按規(guī)定比例分成給鎮(zhèn)（區(qū)）財政,，再由鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會,、辦事處）按規(guī)定使用。

（七）舊城鎮(zhèn)或舊村莊改造拆遷補償安置工作應(yīng)遵循“先安置,、后拆遷”原則,。安置房可由鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）依法確定相關(guān)單位進行代建,；也可以作為改造用地出讓條件,，通過公開方式出讓給開發(fā)企業(yè)配建。

第十五條　權(quán)屬人自行改造,，是指土地使用權(quán)人或者其他市場主體,，利用其自有土地或者通過市場化方式收購相鄰地塊進行整合，按照“三舊”改造項目單元規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃自行實施連片改造的建設(shè)活動,。

第十六條　權(quán)屬人自行改造用地范圍內(nèi)涉及多個土地使用權(quán)人的,，可采取以下方式進行整合：

（一）將土地使用權(quán)和房產(chǎn)收購過戶進行土地整合。

（二）以土地房產(chǎn)權(quán)益作價入股的方式進行土地整合（需承諾舊建筑拆除后開發(fā)投資進度達到25%前股權(quán)不變更）,。

第十七條　權(quán)屬人自行改造基本流程：

（一）納入年度實施計劃,。

（二）編制片區(qū)策劃方案；涉及控制性詳細規(guī)劃調(diào)整的,，應(yīng)編制項目單元規(guī)劃或調(diào)整控制性詳細規(guī)劃,。

（三）編制改造方案。

（四）辦理有關(guān)用地手續(xù),。

（五）辦理其他工程建設(shè)手續(xù)并按改造方案實施改造,。

第十八條　權(quán)屬人自行改造的項目，按照以下方式處理：

（一）不屬于有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,，以及國有土地劃撥決定書,、國有土地使用權(quán)出讓合同明確規(guī)定或約定應(yīng)當由政府收回土地使用權(quán)情形且符合下列條件之一的,，經(jīng)批準可按項目單元規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃，將工業(yè)用地等土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)等經(jīng)營性用地（不包含商品住宅用地）自行改造,，由市國土資源局與原土地使用權(quán)人重新簽訂出讓合同,，按市場價補繳土地出讓金,。

1．2007年6月30日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現(xiàn)狀上蓋建筑物基底面積均不小于土地證證載面積的30%,。

2．對多宗用地納入改造范圍進行連片改造，其中需改變土地用途的宗地達不到第1點條件,，但用地面積不超過納入改造范圍總用地面積的10%,。

（二）以出讓方式取得的國有建設(shè)用地，經(jīng)批準調(diào)整容積率等土地使用條件的（現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變原用途只提高容積率的除外）,，由市國土資源局與原土地使用權(quán)人重新簽訂出讓合同,，并按市場價補繳土地出讓金。

（三）以行政劃撥方式取得的國有建設(shè)用地改為經(jīng)營性用途,，在土地使用權(quán)人不變的前提下,，可申請以協(xié)議方式補辦出讓手續(xù)，按規(guī)定補繳土地出讓金,。

（四）除出讓合同明確約定不能合并外,，用地在符合規(guī)劃的前提下，因土地整合歸宗,、統(tǒng)一年限需要,，延長土地使用期限的，可采取協(xié)議方式出讓,，并按市場價繳交延長土地使用期限的出讓金,。

（五）按上述第（一）項規(guī)定實施改造的，應(yīng)當按項目單元規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃要求,，提供涉及改變土地用途用地面積不小于20%的用地,，并配建城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者其他公益性設(shè)施后無償移交政府,。具體標準及要求在片區(qū)策劃方案中明確,，并在用地規(guī)劃條件中落實，有關(guān)移交等規(guī)定參照《中山市建設(shè)用地配套公建設(shè)施規(guī)劃管理暫行辦法》執(zhí)行,。

（六）對于不符合土地利用總體規(guī)劃的零星土地,，可按第十四條第（五）項規(guī)定申請修改土地利用總體規(guī)劃。

 

第四章　　非連片用地改造和微改造

 

第十九條　非連片用地改造是指對獨立分散,、未納入連片改造范圍,，面積小于100畝的一宗或多宗“三舊”用地，原則上按照控制性詳細規(guī)劃要求進行改造的建設(shè)活動,。根據(jù)項目情況,，鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會,、辦事處）也可以參照連片用地改造組織編制片區(qū)策劃方案。

第二十條　非連片用地改造基本流程：

（一）納入年度實施計劃,。

（二）編制改造方案,。

（三）辦理有關(guān)用地手續(xù)。

（四）辦理其他工程建設(shè)手續(xù)并按改造方案實施改造,。

對鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會,、辦事處）組織編制片區(qū)策劃方案的，政府主導(dǎo)改造的基本流程參照第十三條執(zhí)行,；權(quán)屬人自行改造的基本流程參照第十七條執(zhí)行,。

第二十一條　非連片用地改造項目，土地使用權(quán)由政府依法收回并主導(dǎo)改造的,，經(jīng)批準可同等享受第十四條第（一）,、（二）、（三）項政策,。

第二十二條　不屬于有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,，以及國有土地劃撥決定書、國有土地使用權(quán)出讓合同明確規(guī)定或約定應(yīng)當由政府收回土地使用權(quán)情形且符合下列兩個條件的,，經(jīng)批準可按控制性詳細規(guī)劃,，將工業(yè)用地等土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)等經(jīng)營性用地（不包含商品住宅用地）自行改造，由市國土資源局與原土地使用權(quán)人重新簽訂出讓合同,，按市場價補繳土地出讓金,，并將改造后涉及改變土地用途部分不小于15%的建筑面積無償移交政府。

（一）改造用地面積不小于15畝,。

（二）2007年6月30日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現(xiàn)狀上蓋建筑物基底面積均不小于土地證證載面積的30%,；或者對多宗用地納入改造范圍進行改造，其中需改變土地用途的宗地達不到前述投影面積及基底面積占比條件,，但用地面積不超過納入改造范圍總用地面積的10%,。

第二十三條　微改造是指在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，通過建筑局部拆建,、建筑物功能置換,、保留修繕，以及整治改善,、保護,、活化，完善基礎(chǔ)設(shè)施等辦法實施的改造活動,。

第二十四條　實施微改造,，原房屋建筑主體結(jié)構(gòu)不變的前提下可按以下規(guī)定分類處理：　

（一）使用功能不變，進行建筑外立面改造,、增加建筑消防設(shè)施,、改善建筑物服務(wù)設(shè)施的,，可直接辦理規(guī)劃報建，對增加部分繳交的城市（村鎮(zhèn)）基礎(chǔ)設(shè)施配套費由市財政按規(guī)定分成給鎮(zhèn)（區(qū)）財政,。

（二）經(jīng)改造后（建筑面積不變）在原房產(chǎn)內(nèi)從事現(xiàn)代物流,、商務(wù)服務(wù)、科技服務(wù),、信息服務(wù),、區(qū)域總部、研發(fā)設(shè)計,、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),、文化產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的，不視為改變土地用途,。

第二十五條　　鼓勵采取市鎮(zhèn)（區(qū)）財政預(yù)算資金、財政獎補以及社區(qū)（村居）集體,、社員（村民）,、相關(guān)權(quán)屬人等多方籌資模式，加大歷史文化街區(qū)和歷史文化建筑保護性整治更新力度,，消除社區(qū)（村居）居住安全隱患,，完善公共服務(wù)設(shè)施，改善人居環(huán)境,，提升區(qū)域人居環(huán)境質(zhì)量,。

第二十六條　各鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）應(yīng)當每年統(tǒng)籌制定本轄區(qū)內(nèi)社區(qū)（村居）微改造專項計劃,，并負責(zé)審定和組織實施相關(guān)改造方案,。符合省“三舊”改造有關(guān)規(guī)定的項目，可納入各鎮(zhèn)（區(qū)）年度改造成效范圍,。

 

第五章　完善歷史用地手續(xù)

 

第二十七條　歷史用地是指“三舊”改造范圍內(nèi)符合控制性詳細規(guī)劃或項目單元規(guī)劃,，沒有合法用地手續(xù)但已建成使用的建設(shè)用地。

第二十八條　符合下列條件的“三舊”改造項目,，可辦理完善歷史用地手續(xù)：

（一）用地面積原則上不小于15畝,；

（二）2007年6月30日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現(xiàn)狀上蓋建筑物基底面積占用地面積的比例均不小于30%；

（三）改造方案明確對上蓋建筑物進行拆除重建,。

第二十九條　區(qū)別不同情形,，分類完善歷史用地手續(xù)：

（一）用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前的歷史用地，依照原國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進行國有或集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證,。

（二）用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后,、2007年6月30日之前的，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并進行補償,，且未因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛,、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的,，根據(jù)國土資源行政處罰相關(guān)規(guī)定落實處罰后報省政府辦理征收手續(xù)，無需提交社會保障,、留用地的證明材料,，其中：

1．發(fā)生在2004年4月30日之前的，不需辦理聽證手續(xù),；

2．發(fā)生在2004年5月1日之后的,，由市國土資源局組織聽證，并按規(guī)定公告有關(guān)事項,。

第三十條　用地行為發(fā)生時間依據(jù)土地利用現(xiàn)狀圖,、影像圖、衛(wèi)片等相關(guān)證據(jù)進行認定,。其中,，用地行為在1987年1月1日之后發(fā)生的，認定的用地發(fā)生時間應(yīng)當在處罰決定書中注明,，并作為完善歷史用地手續(xù)報批中歷史用地發(fā)生時間的依據(jù),。

第三十一條　經(jīng)完善歷史用地征地手續(xù)的“三舊”用地，執(zhí)行以下供地政策：

（一）現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃或項目單元規(guī)劃為商品住宅用途的,，必須采用招標,、拍賣或者掛牌等方式公開出讓；其他土地用途可以采用協(xié)議方式出讓給原用地單位自行實施改造,。其中,，原用地單位為一個自然人的，可以協(xié)議方式供地到該自然人獨資公司名下,；原用地單位為若干自然人的,，可以協(xié)議方式供地到由該若干自然人為股東且股份比例與原土地權(quán)利份額一致的項目公司名下。

（二）集體經(jīng)濟組織自愿申請將其集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后,，可依據(jù)控制性詳細規(guī)劃或項目單元規(guī)劃按以下方式供地（不包括商品住宅用地）：

1．集體經(jīng)濟組織自行改造的,，通過協(xié)議方式供地到集體經(jīng)濟組織名下，或者在征得集體經(jīng)濟組織成員會議2/3以上成員或成員代表會議2/3以上成員同意的前提下,，可通過協(xié)議方式供地到該集體經(jīng)濟組織成立的一家全資項目公司名下,。

2．集體經(jīng)濟組織與有關(guān)企業(yè)合作改造的，可以通過協(xié)議方式供地到雙方組建的項目公司名下,。但該合作企業(yè)須由集體經(jīng)濟組織自行組織土地房屋權(quán)屬等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查,、按《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理規(guī)定》民主表決確定拆遷補償安置方案、改造成本經(jīng)審核公布后,，依據(jù)經(jīng)批準的改造方案,，按照招投標相關(guān)規(guī)定和程序通過公共交易平臺選定。其中,，火炬開發(fā)區(qū)（翠亨新區(qū)）范圍內(nèi)的通過火炬開發(fā)區(qū)的農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺公開選定,，其他鎮(zhèn)區(qū)的通過市公共資源交易中心公開選定,。集體經(jīng)濟組織與企業(yè)合作的具體操作流程指引另行制定。

第三十二條　支持集體經(jīng)濟組織在土地前期整備和土地后期開發(fā)兩階段以公開方式引入社會資金（僅限于試點鎮(zhèn)區(qū)）,。在土地前期整備階段,，集體經(jīng)濟組織需要引入?yún)f(xié)助單位，協(xié)助其在前期整備過程中墊資,、協(xié)助進行土地整合,、建筑物拆遷、土地通平,、辦理用地手續(xù)等工作的,，應(yīng)當采用公開方式選定。

第三十三條　“三舊”改造涉及的邊角地,、夾心地,、插花地（簡稱“三地”）等零星土地，按以下規(guī)定辦理用地手續(xù)：

（一）涉及辦理征收手續(xù)的,，在提供有關(guān)證明材料的前提下,，可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地,。有關(guān)用地計劃指標由市政府優(yōu)先安排，占用耕地需購買耕地補充指標,。涉及林地的,，應(yīng)依法向林業(yè)行政主管部門申辦使用林地手續(xù)。

（二）在符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的前提下,，對難以單獨出具規(guī)劃條件,，單個地塊不超過3畝且累計面積不超過改造用地面積10%，經(jīng)辦理征收手續(xù)屬國有建設(shè)用地的,，可由改造主體提出申請,，按協(xié)議出讓方式供地（不限土地用途）。

第三十四條　對于具備“三舊”改造條件,，符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃,，但尚未納入標圖建庫范圍的建設(shè)用地，需辦理土地征收手續(xù)的,，可在報請省政府審批用地時,，同步辦理“三舊”改造入庫審核手續(xù)。

 

第六章　鼓勵措施

 

第三十五條　凡實施“三舊”改造的項目,，涉及的立項,、規(guī)劃、用地,、建設(shè)等審批手續(xù)全部納入“綠色通道”,，對符合審批條件,、手續(xù)齊全的項目，即收即辦,、限時辦結(jié),。對申報的年度實施計劃和改造方案等，由市國土資源,、城鄉(xiāng)規(guī)劃等相關(guān)部門實行并聯(lián)審批,。

第三十六條　建立重點連片用地改造項目“一案一策”的議事機制，由市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組進行疑難會商,，協(xié)調(diào)解決項目開展過程中遇到的問題,。

第三十七條　對按片區(qū)控制性詳細規(guī)劃或項目單元規(guī)劃實施不能平衡利益的“三舊”改造項目，可采取在城鎮(zhèn)新規(guī)劃建設(shè)區(qū)申請容積率異地補償,，實現(xiàn)與“三舊”改造項目間利益平衡,。鼓勵在城鎮(zhèn)新規(guī)劃建設(shè)區(qū)有項目的各類市場主體參與“三舊”改造。

第三十八條　鼓勵建設(shè)公共停車位及立體式公共人行通道,。對提供公共使用超過500個車位以上的配建停車場（庫）,，且在改造范圍內(nèi)配置有“港灣式公共汽車站場”等公交設(shè)施或立體式人行公共通道設(shè)施的，項目配建車位可按規(guī)定的80%計算,。建設(shè)地面以上停車庫的可不計容積率,，但車位數(shù)不得超過總配建停車位的30%，且道路退讓標準必須按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

第三十九條　鼓勵采用市鎮(zhèn)（區(qū)）財政預(yù)算資金,、國家政策性信貸資金、參與改造的市場主體投資資金,、權(quán)屬人自籌資金等方式多渠道籌集改造資金,，重點支持采用政府與社會資本合作模式（PPP），開展“三舊”改造,。

第四十條　市財政應(yīng)當將“三舊”改造土地出讓金市級分成部分的全額,、鎮(zhèn)（區(qū)）財政應(yīng)當將“三舊”改造土地出讓收入不低于30%比例，統(tǒng)籌支持社區(qū)（村居）微改造以及“三舊”改造涉及的歷史文物和文化街區(qū)保護,、城市基礎(chǔ)設(shè)施,、公共服務(wù)設(shè)施、保障性住房等項目建設(shè),。

第四十一條　“三舊”改造項目土地出讓收入,，在扣除按規(guī)定計提的省市專項資金（不計提市交通建設(shè)專項資金）后，余額由市財政按下列比例分成：

（一）商品住宅,、商業(yè)等經(jīng)營性用地出讓收入余額按市鎮(zhèn)（區(qū)）1：9比例分成,，即按90%分成給所在鎮(zhèn)（區(qū)）財政；除前述用途以外的其他用地，其土地出讓收入余額100%分成給所在鎮(zhèn)（區(qū)）財政,。

（二）在石岐區(qū),、東區(qū)、南區(qū),、西區(qū)范圍內(nèi)征繳的補繳地價款,，其收入余額按市區(qū)7：3比例分成，即按30%分成給所在區(qū)財政,；在其余鎮(zhèn)（區(qū)）征繳的補繳地價款,，其收入余額按市鎮(zhèn)（區(qū)）1：9比例分成，即按90%分成給鎮(zhèn)（區(qū)）財政,。

第四十二條　“三舊”改造項目征繳的城市（村鎮(zhèn)）基礎(chǔ)設(shè)施配套費收入,，由市財政按下列比例分成：

（一）在石岐區(qū)、東區(qū),、南區(qū),、西區(qū)范圍內(nèi)征繳的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收入按市區(qū)7：3比例分成，即按30%分成給所在區(qū)財政,；在火炬開發(fā)區(qū)及翠亨新區(qū)范圍內(nèi)征繳的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收入按市區(qū)1：9比例分成,，即按90%分成給所在區(qū)財政。

（二）征繳的村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費收入,，按市鎮(zhèn)（區(qū)）1：9比例分成,，即按90%分成給鎮(zhèn)（區(qū)）財政。

第四十三條　按國家和省有關(guān)規(guī)定減免“三舊”改造涉及的涉企村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費等行政事業(yè)性收費,；鼓勵相關(guān)技術(shù)服務(wù)單位按最低限收費標準收取設(shè)計,、監(jiān)理、安裝,、測繪、施工圖審查,、建設(shè)項目環(huán)境影響咨詢等經(jīng)營服務(wù)性收費,。

第四十四條　“三舊”改造項目有關(guān)稅收可按規(guī)定申請減免。具體由市稅務(wù)主管部門制定相關(guān)稅收指引,。

第四十五條　鼓勵各類市場主體優(yōu)先選擇納入“三舊”改造標圖建庫范圍的工礦企業(yè)棚戶區(qū)和城市危舊房進行改造,，享受“三舊”改造優(yōu)惠政策；“三舊”改造用地也可按規(guī)定納入棚戶區(qū)改造范圍,，享受棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策,。

第四十六條　鼓勵符合條件的鋅鐵棚廠房改造項目納入“三舊”改造范圍，享受“三舊”改造相關(guān)優(yōu)惠政策,；對“三舊”改造用于工業(yè)（不含商品廠房）,，用地面積達到6666.7平方米（折10畝）及以上，在項目竣工驗收后,，由市財政對工業(yè)廠房容積率超出1.5部分的建筑面積按200元/平方米的標準,，通過鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會,、辦事處）對土地使用權(quán)人予以獎勵，最高不超過1000萬元,。

第四十七條　鼓勵承擔“三舊”改造項目的企業(yè),、各類金融機構(gòu)根據(jù)“三舊”改造項目特點和需求，創(chuàng)新企業(yè)集合債券等金融產(chǎn)品和服務(wù),，為項目改造主體提供全方位的金融支持,。

 

第七章　監(jiān)督檢查

 

第四十八條　“三舊”改造工作信息，按以下規(guī)定進行公開：

（一）編制“三舊”改造專項規(guī)劃,、片區(qū)策劃方案,、項目單元規(guī)劃和年度實施計劃應(yīng)當公開征求意見，其中“三舊”改造專項規(guī)劃由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局在門戶網(wǎng)站公示不少于30天,；片區(qū)策劃方案在屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會,、辦事處）門戶網(wǎng)站上公示不少于7天，涉及舊城鎮(zhèn)或舊村莊改造的,，應(yīng)當同步在社區(qū)（村居）公告欄張貼,；項目單元規(guī)劃由組織編制的市城鄉(xiāng)規(guī)劃局或?qū)俚劓?zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）在其門戶網(wǎng)站,、中山主要媒體公示不少于30天,；各鎮(zhèn)（區(qū)）年度實施計劃由屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）在門戶網(wǎng)站公示不少于7天,。

（二）涉及收回土地使用權(quán),、使用土地出讓收入對原土地使用權(quán)人進行補償?shù)模瑧?yīng)當由屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會,、辦事處）按照集體決策程序進行集體決策,，并將結(jié)果在政府門戶網(wǎng)站公示不少于7天。

（三）涉及協(xié)議出讓,、改變土地用途或者其他土地使用條件等辦理“三舊”用地出讓手續(xù)的,，應(yīng)當經(jīng)地價評估、按集體決策程序進行集體決策并在市國土資源局門戶網(wǎng)站公示不少于7天后,，并報省國土資源廳備案,，抄送市審計局。

（四）涉及采用招標,、拍賣,、掛牌等公開方式出讓土地使用權(quán)的，應(yīng)當實行網(wǎng)上交易,，交易結(jié)果按規(guī)定進行公布,。

第四十九條　對批準實施的改造項目，屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）應(yīng)當與項目改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議書,，明確具體監(jiān)管措施,、提供公共用地和配建公建設(shè)施及改造主體的其他責(zé)任義務(wù)等。配建的公建設(shè)施要與改造項目同步建設(shè),，涉及回遷安置用房的項目,，應(yīng)當安排在首期。屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會,、辦事處）應(yīng)組織落實巡查監(jiān)管,，確保協(xié)議落實到位。

第五十條　“三舊”改造項目需按批準實施的改造方案中規(guī)定的期限動工開發(fā)建設(shè),。逾期未動工,，已批準的改造方案失效，并按第五十一條有關(guān)規(guī)定處理,；改造方案有局部調(diào)整的,，需重新辦理改造方案審批，但開發(fā)建設(shè)期限不得調(diào)整或延長,。

第五十一條　對未按照改造方案和土地出讓合同確定的開竣工時間,、土地用途、開發(fā)強度等實施改造的,，取消“三舊”改造相關(guān)優(yōu)惠政策,，并按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號）等規(guī)定實施處罰；對拆除重建或者新建部分構(gòu)成土地閑置的,，按照閑置土地處置有關(guān)規(guī)定處理,。

第五十二條　各鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）對納入“三舊”改造范圍的用地手續(xù)相關(guān)材料的真實性,、合法性負責(zé),，不得借“三舊”改造的名義，擴大完善歷史用地手續(xù)的范圍,；對于“三舊”改造涉及的重大事項,，應(yīng)當進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；對于涉及完善用地手續(xù),、片區(qū)策劃方案、控制性詳細規(guī)劃或項目單元規(guī)劃,、拆遷補償?shù)汝P(guān)鍵環(huán)節(jié),，各鎮(zhèn)（區(qū)）相關(guān)部門應(yīng)及時向鎮(zhèn)（區(qū)）紀（工）委備案。

第五十三條　市相關(guān)職能部門應(yīng)加強對各鎮(zhèn)（區(qū)）“三舊”改造工作的檢查,，發(fā)現(xiàn)違反“三舊”改造規(guī)定的行為要及時予以糾正,。對弄虛作假、擅自將不符合“三舊”改造條件的用地納入改造范圍或不按“三舊”改造報批程序進行報批的，由相關(guān)職能部門依照有關(guān)規(guī)定嚴肅查處,。

第五十四條　任何單位和個人采取欺騙,、隱瞞手段，將不符合條件的項目用地納入“三舊”改造的,，該項目相關(guān)手續(xù)無效,，并依法追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

第五十五條　各鎮(zhèn)區(qū)跟蹤上報的“三舊”改造成效納入各鎮(zhèn)（區(qū)）領(lǐng)導(dǎo)干部年度考核內(nèi)容和各鎮(zhèn)（區(qū)）耕地保護目標責(zé)任獎懲考核范圍,?！叭f”改造工作進度由市“三舊”改造工作協(xié)調(diào)機構(gòu)定期通報督辦。

 

第八章　職責(zé)分工

 

第五十六條　成立市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組,，由分管城建工作的副市長任組長,，相關(guān)副秘書長任副組長，市國土資源,、城鄉(xiāng)規(guī)劃,、發(fā)展改革、經(jīng)濟和信息化,、公安,、財政、人力資源社會保障,、環(huán)境保護,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè),、林業(yè),、文化廣電新聞出版、法制,、城管執(zhí)法,、國稅、地稅,、征管辦等部門為成員,。市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)統(tǒng)籌全市“三舊”改造工作，審議“三舊”改造重大政策措施,、片區(qū)策劃方案等,，協(xié)調(diào)解決“三舊”改造工作中的重大問題。

市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)的辦公室主要負責(zé)以下職責(zé)：

（一）審核匯總各鎮(zhèn)區(qū)“三舊”改造年度實施計劃,。

（二）審核“三舊”改造方案,。

（三）協(xié)調(diào)處理“三舊”改造過程中的問題，指導(dǎo),、監(jiān)督“三舊”改造項目的實施,。

（四）市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組交辦的其他事項,。

第五十七條　各鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、辦事處）對轄區(qū)內(nèi)“三舊”改造工作負總責(zé),，成立相應(yīng)工作機構(gòu),，按照市的統(tǒng)一部署推進“三舊”改造工作，對轄區(qū)內(nèi)“三舊”改造進行統(tǒng)籌和監(jiān)督,。

（一）組織開展土地房屋權(quán)屬調(diào)查,、改造意愿征詢及改造可行性研究等前期工作，統(tǒng)籌確定“三舊”改造范圍,、組織標圖建庫和制定年度實施計劃,。

（二）組織協(xié)調(diào)編制“三舊”改造專項規(guī)劃（石岐區(qū)、東區(qū),、南區(qū),、西區(qū)及五桂山由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局編制）；組織編制片區(qū)策劃方案,；組織協(xié)調(diào)編制項目單元規(guī)劃或調(diào)整控制性詳細規(guī)劃（石岐區(qū),、東區(qū)、南區(qū),、西區(qū)及五桂山由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局編制）,。

（三）組織編制和審查項目改造方案。

（四）組織編制拆遷補償安置方案,，落實補償安置工作,，協(xié)調(diào)解決有關(guān)糾紛問題。

（五）負責(zé)與有關(guān)改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議,，對項目實施過程進行監(jiān)督,。

（六）協(xié)調(diào)推進項目具體實施的各項工作等。

第五十八條　市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位職責(zé)：

（一）市發(fā)展改革局負責(zé)“三舊”改造中涉及改造項目的立項等工作,。

（二）市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負責(zé)組織編制石岐區(qū),、東區(qū)、南區(qū),、西區(qū)及五桂山“三舊”改造專項規(guī)劃和項目單元規(guī)劃（或調(diào)整控制性詳細規(guī)劃）,，制定專項規(guī)劃編制指引、片區(qū)策劃方案編制指引和要求,、項目單元規(guī)劃編制指引及有關(guān)規(guī)定,，審查各鎮(zhèn)區(qū)“三舊”改造專項規(guī)劃和項目單元規(guī)劃，提供項目規(guī)劃設(shè)計條件,，辦理項目規(guī)劃審批有關(guān)手續(xù),。

（三）市國土資源局負責(zé)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收土地等用地手續(xù),，負責(zé)土地確權(quán),、登記及組織國有建設(shè)用地使用權(quán)招標、拍賣,、掛牌等工作,。

（四）市財政局負責(zé)按照國家和省有關(guān)規(guī)定，貫徹落實“三舊”改造涉及的行政事業(yè)性收費優(yōu)惠政策,，負責(zé)土地出讓收入的管理和監(jiān)督工作,。

（五）市征管辦負責(zé)指導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各鎮(zhèn)（區(qū)）拆遷補償和安置工作。

（六）市地方稅務(wù)局,、市國家稅務(wù)局負責(zé)制定“三舊”改造稅收指引,，落實省有關(guān)稅收減免政策。

（七）市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)“三舊”改造項目報建及建設(shè)監(jiān)管等工作,。

（八）市環(huán)境保護局負責(zé)“三舊”改造項目環(huán)評審批等工作,。

（九）市經(jīng)濟和信息化、公安,、人力資源社會保障,、農(nóng)業(yè)、林業(yè),、文化廣電新聞出版,、法制、城管執(zhí)法等有關(guān)部門按各自職責(zé),，共同做好“三舊”改造工作,。

 

第九章　附　則

 

第五十九條　本細則所需配套文件由市相關(guān)職能部門另行制定。

第六十條　本細則涉及事項,，由市相關(guān)職能部門負責(zé)解釋,。

第六十一條　本細則自2017年9月30日起施行，有效期五年,。原《中山市“三舊”改造實施細則》（中府辦〔2010〕49號）同時廢止,。本細則出臺前經(jīng)市批準的項目改造方案，在批復(fù)文件有效期內(nèi)的可按原有政策執(zhí)行,；出臺前經(jīng)省批準的項目改造方案,，未辦理供地手續(xù)的須按本細則規(guī)定執(zhí)行。

 

附件：(點擊右鍵另存為)

1．“三舊”改造項目辦理流程指引

2．“三舊”改造方案編制要點及審批指引

3．“三舊”改造辦理完善歷史用地手續(xù)材料清單

4．“三舊”改造辦理供地手續(xù)材料清單

5．“三舊”改造項目實施監(jiān)管協(xié)議（樣本）

政策解讀：“三舊”改造助力城市新發(fā)展