一季度，我市堅持“房住不炒”總基調，在政策優(yōu)化,、城市及市場宣傳等方面持續(xù)發(fā)力，疊加交通基礎設施落地、香港和內地恢復通關等利好因素，全市房地產市場出現(xiàn)積極變化,，房地產銷售率先結束負增長局面，但銷售端的修復未明顯帶動企業(yè)開發(fā)建設意愿的提升,，房地產開發(fā)投資下行趨勢未根本扭轉,，企業(yè)到位資金仍處低位徘徊。

　　一,、房地產市場銷售回暖

　?。ㄒ唬┬路夸N售成交量逐步修復。

　　一季度,，全市商品房銷售面積122.85萬平方米,，同比上升50.8%（見圖1），1-2月擴大31.2個百分點,。從歷年同期銷售面積數(shù)據(jù)來看，一季度銷售數(shù)據(jù)受去年同期低基數(shù)影響,，全市商品房銷售面積止跌回升,，基本恢復至2019年疫情前同期水平（見圖2）。

　　圖1  商品房銷售面積及銷售額增速

　　圖2  近5年同期銷售面積總量及同比增速情況

　?。ǘ┒址夸N售同步發(fā)力,。

　　一季度，從市住房和城鄉(xiāng)建設局獲取的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，全市二手房網簽備案面積134.33萬平方米,，同比上升54.8%，較1-2月擴大32.4個百分點,，其中住宅網簽備案面積96.56萬平方米,，同比上升66.4%，較1-2月擴大25.2個百分點,。

　?。ㄈ┥唐贩夸N售價格同比提升,。

　　從銷售均價看，全市商品房銷售均價回歸1.2萬/平方米大關,，住宅均價回歸1.3萬/平方米大關,。一季度，全市商品房銷售均價12151元/平,，同比上升6.3%,，自2022年3月以來回歸1.2萬/平方米大關。全市住宅銷售均價13172元/平,，同比上升7.3%,，自2022年2月以來回歸1.3萬/平方米大關。

　?。ㄋ模﹨^(qū)位優(yōu)勢鎮(zhèn)街銷售火爆,。

　　分鎮(zhèn)街來看，一季度商品房銷售面積同比增速“十八正四負”,，超八成鎮(zhèn)街的銷售情況有所恢復,。區(qū)位優(yōu)勢較好的鎮(zhèn)街銷售火爆，深中通道出口如馬鞍島片區(qū)的未來之門,、臻灣府項目,，地鐵口周邊片區(qū)如火炬統(tǒng)籌區(qū)的健康花城、朗景花園,、城市之光項目,，岐江新城片區(qū)的中山108國際金融中心、天珺花園,、寶龍城綜合體等項目均呈現(xiàn)銷售火熱現(xiàn)象,。從區(qū)域上看，臨深板塊延續(xù)去年年末雙位數(shù)增長態(tài)勢,，一季度實現(xiàn)銷售面積32.26萬平方米,，同比增長132.1%，拉動房地產銷售面積增長22.5個百分點,；中心四城區(qū)實現(xiàn)銷售面積25.08萬平方米,，同比增長20.5%，拉動房地產銷售面積增長5.2個百分點,；鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域實現(xiàn)銷售面積65.52萬平方米,，同比增長40.1%，拉動房地產銷售面積增長23.0個百分點（見表1）,。

　　表1  一季度各區(qū)域銷售情況

　　二,、房地產供應端表現(xiàn)低迷

　　（一）房地產開發(fā)投資下行態(tài)勢未根本扭轉,。

　　一季度,，全市房地產開發(fā)投資79.32億元,，同比下降19.8%，較1-2月收窄0.6個百分點,，增速低于全省11.6個百分點（見圖3）,。房地產開發(fā)投資總量在全省排第9位，增速排第14位,，總量在珠三角城市中排倒數(shù)第二,，增速排倒數(shù)第四。房地產開發(fā)投資總額為近5年來最低點,，房地產開發(fā)投資信心尚未恢復（見圖4）,。

　　圖3  房地產開發(fā)投資增速情況

　　圖4  近5年同期房地產開發(fā)投資總量及同比增速情況

　　分區(qū)域看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域投資下滑幅度較大,。兩大臨深統(tǒng)籌區(qū)投資31.64億元,同比下降15.8%,，占比39.9%；中心四城區(qū)投資22.89億元,同比下降15.1%,，占比28.9%,；鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域投資24.79億元，同比下降27.9%,，占比31.3%（見表2）,。

　　表2  一季度各區(qū)域房地產開發(fā)投資情況

　　從全市固定資產投資看，房地產開發(fā)投資占比29.4%,，增速低于全市投資增速（-0.5%）19.3個百分點,，拉低全市固定資產投資增速7.2個百分點。

　?。ǘ┦┕っ娣e,、新開工面積同比雙下降。

　　一季度,，全市房屋施工面積3385.64萬平方米,，同比下降10.8%，其中,，住宅施工面積2217.35萬平方米，同比下降12.3%,。全市房屋施工面積中,，新開工面積30.50萬平方米，同比下降80.5%（見表3）,。投資先行指標施工面積及新開工面積同比走弱,，對房地產開發(fā)投資后期的穩(wěn)定性及后續(xù)商品房市場供應產生不利影響。

　　表3  一季度房地產開發(fā)施工及新開工情況

　?。ㄈ┓康禺a企業(yè)資金面有所改善,，但仍處低位,。

　　一季度，全市房地產開發(fā)企業(yè)實際到位資金179.65億元,，同比下降15.1%,，較1-2月收窄11.6個百分點。隨著市場回暖,，企業(yè)資金面有所改善,，企業(yè)到位資金同比降幅小于房地產開發(fā)投資降幅，與開發(fā)投資增速的差異從去年年末的19.1個百分點收窄至4.7個百分點（見圖5）,，但從數(shù)據(jù)總量上看,，房地產開發(fā)企業(yè)實際到位資金仍位于近5年來最低點（見圖6）。

　　　　圖5  房地產企業(yè)到位資金與開發(fā)投資增速對比

圖6  近5年同期房地產企業(yè)到位資金總量及同比增速情況

　　從到位資金構成來看,，銷售回款（定金及預收款,、個人按揭貸款）隨市場回暖同比增速提升，國內貸款增速及占比下降反映企業(yè)再投資意愿不足,。一季度,，銷售回款合計115.97億元，同比上升17.8%,，較1-2月提升28.2個百分點,，占房地產企業(yè)到位資金比例從去年同期46.5%上升至64.5%。國內貸款方面,，雖然信貸環(huán)境有所寬松,，但一季度國內貸款同比下降38.8%，降幅較1-2月擴大3.0個百分點,，占房地產企業(yè)到位資金比例從去年同期26.4%下降至19.0%（見表4）,，房地產企業(yè)再投資信心仍不足。

　　表4  一季度企業(yè)到位資金情況

　?。ㄋ模┓康禺a開發(fā)及二手銷售相關人員投入下降,。

　　一季度新房及二手房銷售勢頭較好，但房地產開發(fā)企業(yè)及中介服務的從業(yè)人員人數(shù)未明顯提升,。一季度房地產開發(fā)經營從業(yè)期末人數(shù)同比下降13.0%,，房地產中介服務從業(yè)期末人數(shù)同比下降41.1%，反映出企業(yè)對本輪銷售回暖的持續(xù)性持觀望態(tài)度,，人員投入未及時加碼,，投資信心仍顯不足。

　　三,、值得關注的問題

　?。ㄒ唬┦袌龃蹘齑媪咳暂^大。

　　從待售面積來看,，在銷售面積同比上升的同時,，待售面積同比增長,。一季度，全市商品房待售面積844.97萬平方米,，同比增長21.8%,。待售面積中，待售時間在1年以下的面積為196.01萬平方米,，同比增長75.1%,；待售1-3年（含1年）的面積401.42萬平方米，同比下降7.1%,；待售3年以上的面積247.54萬平方米,，同比增長65.4%。市場庫存量仍較大,，一定程度上影響房地產開發(fā)企業(yè)后續(xù)投資建設進度,。

　　（二）房企投資意愿偏弱,，入庫項目體量明顯下降,。

　　房地產開發(fā)投資除了受銷售市場恢復節(jié)奏的影響之外，也受到當前市場庫存量較大,、企業(yè)的資金壓力仍較大,、近兩年土地供應縮量等因素影響，新開工面積,、開發(fā)投資下行態(tài)勢或延續(xù),，從單月投資額來看，3月單月房地產開發(fā)投資額30.60億元,，低于2022年月度平均值7.9%,。

　　從新入庫項目來看，一季度全市新入庫項目8個,，較去年同期增加1個,，但新入庫項目計劃總投資54.90億元，同比下降44.6%,，新入庫項目規(guī)劃建筑面積63.36萬平方米,，同比下降30.8%。一季度,，新入庫項目完成投資0.63億元,，同比下降89.0%。入庫項目體量明顯下降,，為后續(xù)房地產開發(fā)投資及商品房銷售增長帶來壓力。

　?。ㄈ┯行顿Y比重下降,，投資結構有待優(yōu)化,。

　　投資構成中，一季度建安工程投資43.18億元,，同比下降36.0%,，占房地產開發(fā)投資的比重為54.4%，比2022年,、2021年分別下降13.8和15.4個百分點,。土地購置費30.11億元，同比上升16.1%,，占房地產開發(fā)投資的比重為38.0%,，比2022年、2021年分別提高11.8和17.4個百分點,。房地產開發(fā)項目的建安工程等有效投資比重有所下降,，房地產開發(fā)投資構成有待優(yōu)化。

　　四,、對2023年上半年房地產研判及建議

　　一季度,，我市商品房銷售面積同比大幅提升，受利于疫情管控全面放開,、優(yōu)惠政策疊加,、積壓需求集中釋放等因素，但市場能否延續(xù)穩(wěn)步修復的預期,，還取決于居民需求及購買力的恢復情況,。開發(fā)投資額方面，受拿地意愿,、企業(yè)新開工,、項目新入庫均偏弱等因素影響，房地產開發(fā)投資額同比較難轉正,。

　　初步預計,，2023年上半年，我市房地產市場銷售增速呈現(xiàn)“前高后低”走勢,，但房地產開發(fā)投資仍面臨下行壓力,。為保持房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展，現(xiàn)提出如下建議：

　?。ㄒ唬﹫猿帧胺孔〔怀础?，保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　一是堅決執(zhí)行黨中央,、國務院方針政策,，堅持“房住不炒”總基調，貫徹落實房地產“金融16條”，貫徹落實我市《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,，持續(xù)加大房地產市場支持力度,，不斷優(yōu)化居民購房差異化信貸政策、二手房帶押過戶,、港澳居民中山購房金融服務等業(yè)務,，保持調控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加強預期引導,，修復市場信心,。二是抓緊中山迎來的“雙區(qū)”和橫琴、前海兩個合作區(qū)建設的重大歷史機遇,，特別是深中通道即將通車的最后窗口期,，強化政策、城市及項目宣傳,，持續(xù)做好港澳居民及外地客戶的市場營銷支持工作,，增強購房者置業(yè)中山、投資中山的信心,，促進潛在購房需求釋放,，保持銷售市場修復的持續(xù)性，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

　?。ǘ﹥?yōu)化市場監(jiān)管，恢復房企經營“造血”功能,。

　　一是牢牢把握房地產“穩(wěn)市場,、防風險與穩(wěn)民生”的工作重點，密切關注轄區(qū)內房地產企業(yè)的開發(fā)建設進度,、預售監(jiān)管資金,、竣工交付情況，提前預警并有效避免個別房地產企業(yè)債務違約風險,、房地產項目逾期交付風險,，保障人民群眾的利益，避免增加房地產負面情緒,，影響銷售熱度,。二是在“保交樓”前提下，優(yōu)化預售監(jiān)管資金提取條件,，促進企業(yè)資金良性循環(huán),，減少房地產企業(yè)資金壓力，提高拿地和開工積極性,，以帶動房地產開發(fā)投資曲線的拉升,。