我局修訂了規(guī)范性文件《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》（以下簡稱“新《辦法》”）,，于2024年12月3日起實施。根據(jù)《中山市行政規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2021〕113號）的相關(guān)規(guī)定,，現(xiàn)就文件解讀如下：

　　一,、新《辦法》修訂背景說明

　　（一）適應(yīng)房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化

　　我局于2015年10月1日頒布《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》（以下簡稱“原《辦法》”）,，并于2019年11月23日進行了第一次修訂,。原《辦法》出臺以來，對指導市商品房預(yù)售款監(jiān)管工作發(fā)揮了重要作用,。目前,，隨著房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)市場面臨著新的問題和挑戰(zhàn),，需要結(jié)合實際情況調(diào)整既有政策,，既維護我市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展,，又保障預(yù)售人、預(yù)購人,、施工單位等多方利益,。

　　（二）政策依據(jù)

　　根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十一條規(guī)定：開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項應(yīng)當用于有關(guān)的工程建設(shè),。商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法,，由房地產(chǎn)管理部門制定。

　　根據(jù)《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第四條規(guī)定：省人民政府建設(shè)行政主管部門和市,、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或者房地產(chǎn)管理部門（以下稱“主管部門”）,，負責本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售管理和本條例的組織實施。

　　根據(jù)《最高人民法院　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部　中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施　確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知》（法〔2022〕12號）第二條規(guī)定：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當依法妥善處置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等主體的資金使用申請,，未盡監(jiān)督審查義務(wù)違規(guī)批準用款申請,，導致資金挪作他用，損害保全申請人或著執(zhí)行申請人權(quán)利的,，依法承擔相應(yīng)責任,。

　　根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部　人民銀行　銀保監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）第三點意見，監(jiān)管額度是監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度,，由市,、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)商品房項目建設(shè)工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定,。

　　二、新《辦法》主要內(nèi)容

　　新《辦法》共三十條,。

　　第一章（第一至第五條）主要明確了新《辦法》出臺的依據(jù)及背景,、適用范圍、名詞定義,、相關(guān)單位職責要求等,。

　　第二章（第六至第八條）主要明確了預(yù)售人及監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶的相關(guān)要求。

　　第三章（第九至第二十五條）主要明確了商品房預(yù)售款收存,、撥付要求,、使用用款計劃方式支取預(yù)售款所需的材料、使用監(jiān)管額度方式支取預(yù)售款的流程及監(jiān)管額度,、使用現(xiàn)金保函方式支取預(yù)售款的條件,、預(yù)售項目委托屬地鎮(zhèn)街監(jiān)管、解除商品房買賣協(xié)議的相關(guān)材料,、預(yù)售款監(jiān)督管理具體實施部門受理預(yù)售款申請的審核時限及相關(guān)操作,、預(yù)售款監(jiān)督管理具體實施部門不予核準用款的情形、商品房首次登記后申請解除專用賬戶監(jiān)管要求的情形,。

　　第四章（第二十六至第二十九條）主要明確了各相關(guān)部門,、單位違反新《辦法》的責任追究,。

　　第五章（第三十條）主要明確了新《辦法》實施日期和有效期。

　　三,、其他重點內(nèi)容

　?。ㄒ唬╆P(guān)于明確各鎮(zhèn)政府（街道辦事處）的職責

　　為加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管，保障項目順利推進,，我局于2022年9月1日實施商品房預(yù)售款屬地鎮(zhèn)街聯(lián)動監(jiān)管機制,。新《辦法》明確了各鎮(zhèn)政府（街道辦事處）的職責，協(xié)助做好預(yù)售款的監(jiān)督管理工作,，負責組織人員現(xiàn)場查看項目工程進度,，核實項目工程進度款支付情況及項目交付情況。屬地鎮(zhèn)街聯(lián)動監(jiān)管,，夯實鎮(zhèn)街的管理職責,，加強商品房預(yù)售款的日常監(jiān)督管理，有利于及時掌握項目建設(shè)情況,，保障工程進度款按時支付,，保障預(yù)售資金規(guī)范使用，確保預(yù)售資金撥付到位,。

　?。ǘ╆P(guān)于設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶的要求

　　為加強對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的管理，根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部　人民銀行　銀保監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）第二條規(guī)定,，將一個預(yù)售許可原則上可設(shè)立1-3個商品房預(yù)售款專用賬戶的條款修改為：一個商品房預(yù)售許可對應(yīng)一個商品房預(yù)售款專用賬戶,。

　　（三）關(guān)于新增商品房預(yù)售款監(jiān)管支取方式

　　根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部　人民銀行　銀保監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）,，各地市可以合理確定商品房預(yù)售款的監(jiān)管額度,。通過對珠海、惠州,、佛山等周邊城市的調(diào)研,，結(jié)合中山實際情況，我局合理確定預(yù)售資金監(jiān)管額度,，當監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達到監(jiān)管額度后,，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。新增商品房預(yù)售款監(jiān)管支取方式,，有利于在保障工程建設(shè)的前提下釋放出更多的資金,，提高預(yù)售資金使用的靈活性。

　?。ㄋ模┟鞔_監(jiān)管額度外資金提取使用范圍

　　根據(jù)《金融監(jiān)管總局　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用　滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求的通知》（金發(fā)〔2024〕14號）第十三點：優(yōu)化預(yù)售資金管理,，合理確定預(yù)售資金監(jiān)管額度，在確保項目建成交付的基礎(chǔ)上，對于超出監(jiān)管額度的預(yù)售資金,，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取一定數(shù)額用于償還本項目開發(fā)貸款,。協(xié)調(diào)各方共同做好資金監(jiān)管，重點保證項目交付及貸款按期償還,，在房屋建成交付前,，未經(jīng)城市協(xié)調(diào)機制同意，各相關(guān)部門原則上不得扣劃監(jiān)管額度內(nèi)資金,。明確監(jiān)管額度外的資金,，在確保項目建成交付的基礎(chǔ)上，在超出監(jiān)管額度的銷售資金,，允許預(yù)售人提取一定數(shù)額用于償還本項目開發(fā)貸款,。

　　（五）明確“清單化”管理的具體做法

　　為進一步加強預(yù)售資金管理,，預(yù)售房地產(chǎn)項目實行“清單化”管理,，屬地政府負起主體責任，嚴格核實項目工程建設(shè)進度和按照清單明細支付工程款項和法定稅費,，保證預(yù)售資金用于后續(xù)工程建設(shè),。

　（中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）