相關(guān)鏈接：中山市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)中山市國有建設(shè)用地配建人才安置房管理暫行辦法的通知

我市制定了《中山市國有建設(shè)用地配建人才安置房管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）,，于2017年11月13日起實(shí)施,。根據(jù)《中山市行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2015〕14號(hào)）的相關(guān)規(guī)定,，現(xiàn)就文件解讀如下：

一,、出臺(tái)《暫行辦法》的原因和背景是什么,？

根據(jù)國家和省關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控,、確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展要求，我市從2016年底開始,，在熱點(diǎn)鎮(zhèn)區(qū)對土地出讓實(shí)行達(dá)到最高限價(jià)后競配建人才安置房的調(diào)控措施,，即當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)后，競買方式轉(zhuǎn)為競配建人才安置房,，參與競配建的競買人報(bào)出配建面積最大者為競得人,，人才安置房建成后須無償移交給政府。

為落實(shí)這項(xiàng)調(diào)控措施,，為開發(fā)企業(yè)競買土地提供更好的預(yù)期,、減少房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)影響、促進(jìn)人才安置房國有資產(chǎn)的規(guī)范管理,，我局牽頭制定了《中山市國有建設(shè)用地配建人才安置房管理暫行辦法》,，明確配建人才安置房在用地出讓、規(guī)劃,、建設(shè),、接收等方面的具體操作要求。

二,、《暫行辦法》主要內(nèi)容有哪些,？

《暫行辦法》主要由七部分構(gòu)成：一是總則，明確暫行辦法的目的,、適用范圍,、人才安置房配建基本要求和部門管理職責(zé)分工；二是土地出讓要求,，明確需配建人才安置房的用地在出讓前,、出讓后以及辦證后有關(guān)工作要求；三是報(bào)建審查要求,，明確有關(guān)項(xiàng)目報(bào)建審查的基本要求,，及報(bào)建后涉及符合人才安置房面積要求的住宅規(guī)劃變更的管理要求,；四是抽取選定要求，明確抽取的基本原則,，要求全面抽取,、均衡抽取、抽取規(guī)模數(shù)量與抽取單位相匹配,，以及明確人才安置房抽取選定的具體流程及有關(guān)材料要求等,；五是辦證移交規(guī)定，明確人才安置房的權(quán)屬登記辦證,、實(shí)物移交和接收等工作的時(shí)間要求,、流程、所需材料以及有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)主體等,；六是保障措施,，明確涉及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓有關(guān)要求和人才安置房配建工作的監(jiān)督管理要求；七是附則內(nèi)容,。

三,、配建人才安置房的項(xiàng)目報(bào)建需注意什么？

《暫行辦法》對需配建人才安置房的項(xiàng)目提出了以下幾點(diǎn)報(bào)建要求：

（一）人才安置房不得作價(jià)補(bǔ)償,，不得抵減須配套公建設(shè)施,、配套車位等建筑面積。

（二）整個(gè)項(xiàng)目滿足單套人才安置房建筑面積要求的住宅總建筑面積應(yīng)當(dāng)不小于用地成交配建總建筑面積要求,，且應(yīng)符合相應(yīng)的套數(shù)要求,。

（三）小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖中應(yīng)單獨(dú)標(biāo)明滿足單套人才安置房面積要求的住宅總建筑面積數(shù)、總套數(shù),、在各幢樓分布情況以及建設(shè)分期安排等,。

四、人才安置房怎么確定,？基于什么考慮,？

人才安置房選定的主要原則是隨機(jī)方式，即在符合單套人才安置房建筑面積要求的所有住宅中通過采用隨機(jī)方式進(jìn)行抽取選定,，具體是在整宗用地（整個(gè)項(xiàng)目）中全面抽?。话撮_發(fā)企業(yè)分期進(jìn)度均衡抽??；抽取規(guī)模數(shù)量與抽取單位相匹配，抽取單位優(yōu)先次序?yàn)闉榇保ɑ蛱荩?、層,、套。隨機(jī)性抽取的方式能有效確保公平公正,，避免開發(fā)企業(yè)和接收單位移交接收時(shí)難以確定具體移交接收哪套,、不移交接收哪套的爭議問題,。

五、人才安置房的抽取選定基本流程是什么,？

人才安置房的抽取選定,，應(yīng)按經(jīng)報(bào)建審批的方案實(shí)施建設(shè)并達(dá)到預(yù)售（銷售）條件后，在辦理銷售價(jià)格備案后,、商品房預(yù)售許可前進(jìn)行,，基本流程如下：

（一）開發(fā)企業(yè)到市價(jià)格主管部門先行辦結(jié)銷售價(jià)格備案手續(xù)。

（二）開發(fā)企業(yè)向市財(cái)政部門提出抽取選定人才安置房的申請,。

（三）市財(cái)政部門組織公開隨機(jī)抽取選定人才安置房,，抽取選定后簽訂《抽取結(jié)果確認(rèn)書》。

（四）開發(fā)企業(yè)憑《抽取結(jié)果確認(rèn)書》及其他相關(guān)材料向市住建部門申辦商品房預(yù)售許可,。

六,、本《暫行辦法》出臺(tái)前后對人才安置房的隨機(jī)抽取要求有何不同？

對本《暫行辦法》出臺(tái)前后出讓成交的地塊,，對人才安置房的隨機(jī)抽取作適當(dāng)?shù)牟顒e化處理，其中：

對《暫行辦法》出臺(tái)后出讓成交的地塊,，要求隨機(jī)抽取人才安置房直到抽取的人才安置房累計(jì)總建筑面積和總套數(shù)兩個(gè)指標(biāo)均達(dá)到配建要求為止,；且對隨機(jī)抽取產(chǎn)生的比競配建多出來的配建面積和套數(shù)無償移交，政府不作補(bǔ)償,；

對《暫行辦法》出臺(tái)前出讓成交的地塊,，要求隨機(jī)抽取人才安置房直到抽取的人才安置房累計(jì)總建筑面積達(dá)到配建要求為止，對人才安置房的總套數(shù)不作要求,；對隨機(jī)抽取產(chǎn)生的比競配建多出來的配建面積,，開發(fā)企業(yè)可選擇將多出來的配建面積無償移交給政府，或者減少最后抽取的一套人才安置房并選擇用其他物業(yè)（住宅或商鋪）進(jìn)行補(bǔ)足面積差額,。

七,、隨機(jī)抽取選定人才安置房后，因后期施工誤差等造成辦證面積有偏差怎么辦,？

本《暫行辦法》適當(dāng)考慮了這個(gè)因素,，作了相應(yīng)的允許誤差要求，即對因施工誤差偏大導(dǎo)致對確權(quán)時(shí)人才安置房總建筑面積不足配建要求,，但差額不大于配建總面積0.6%的,，視為滿足配建要求，開發(fā)企業(yè)不需物業(yè)補(bǔ)償,；但對確權(quán)時(shí)不足配建要求且差額大于配建總面積0.6%的,，應(yīng)由開發(fā)企業(yè)自主安排整個(gè)項(xiàng)目（整宗地）內(nèi)相應(yīng)面積的住宅、商鋪進(jìn)行物業(yè)補(bǔ)償并無償移交,。

八,、涉及人才安置房的有關(guān)費(fèi)用應(yīng)由誰承擔(dān),？

除土地出讓合同另有約定外，人才安置房在移交前后涉及的相關(guān)稅費(fèi)按以下方式處理：

（一）移交（簽署交接確認(rèn)書）前人才安置房建設(shè),、管理,、測量等所產(chǎn)生費(fèi)用，以及移交后應(yīng)承擔(dān)國家和省,、市規(guī)定的質(zhì)量保修期內(nèi)相應(yīng)質(zhì)量保修責(zé)任和維修費(fèi)用,，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)；

（二）權(quán)屬登記辦證所產(chǎn)生的稅款,、登記費(fèi)等由開發(fā)企業(yè)和人才安置房權(quán)利人（相關(guān)鎮(zhèn)區(qū)及部門）雙方按照有關(guān)規(guī)定各自承擔(dān),；

（三）移交后產(chǎn)生的物業(yè)管理服務(wù)，或者按規(guī)定應(yīng)由房屋所有人承擔(dān)的住宅專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用,，由相應(yīng)的人才安置房權(quán)利人承擔(dān),，暫未確定權(quán)利人的由市財(cái)政部門負(fù)責(zé)。