火炬開發(fā)區(qū)管委會,，翠亨新區(qū)管委會，各鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處,，市各有關(guān)單位：  

現(xiàn)將《中山市舊城鎮(zhèn)全面改造實施細則（試行）》印發(fā)給你們,，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題,，請徑向市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室反映,。  

         中山市人民政府  

         2018年7月13日  

中山市舊城鎮(zhèn)全面改造實施細則（試行）  

第一章　總　則  

第一條　為提升城市綜合競爭力，優(yōu)化城市生活生產(chǎn)環(huán)境,，規(guī)范舊城鎮(zhèn)的全面改造活動,，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及國家和省有關(guān)政策規(guī)定,，結(jié)合我市實際,，制定本細則。  

第二條　本細則所稱“舊城鎮(zhèn)”,，是指城鎮(zhèn)中心區(qū)內(nèi),，危破舊房集中,、基礎(chǔ)設(shè)施落后的國有土地上，主要由城鎮(zhèn)居民生活或進行商貿(mào)活動的區(qū)域,。舊城鎮(zhèn)改造項目涉及集體用地的,，可以一并納入改造范圍。  

以舊廠房為獨立改造項目或者以舊廠房為主的改造項目,，應(yīng)當按照《中山市舊廠房全面改造實施細則（試行）》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。  

第三條　舊城鎮(zhèn)改造應(yīng)當堅持以人為本、規(guī)劃先行,，改善人居環(huán)境,，優(yōu)化功能布局，有利于傳承和塑造城市特色風貌,，合理保護和利用歷史文化遺存,。  

舊城鎮(zhèn)改造涉及歷史文化遺存的，應(yīng)當統(tǒng)籌采用全面改造和微改造相結(jié)合的方式實施,。  

第四條　各鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會,、辦事處，以下簡稱“鎮(zhèn)區(qū)”）根據(jù)需要,，可以組織指導(dǎo)社區(qū)居民委員會協(xié)助符合規(guī)定的有關(guān)主體開展改造意愿,、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查等工作，參與改造宣傳,、發(fā)動,、溝通、協(xié)調(diào)及爭議調(diào)解等,。參照舊村莊改造通過公開選定改造實施主體的,，可以由社區(qū)居民委員會組織落實和協(xié)調(diào)安排。  

第二章　一般規(guī)定  

第五條　舊城鎮(zhèn)改造涉及的補償可以采取物業(yè)補償,、貨幣補償或兩者相結(jié)合的方式,。  

第六條　舊城鎮(zhèn)改造應(yīng)當營造宜居環(huán)境，重點控制開發(fā)建設(shè)規(guī)模,。由回遷安置房,、公共配套設(shè)施和商品房開發(fā)面積等組成的開發(fā)建設(shè)規(guī)模不得超過按照《“三舊”改造項目可開發(fā)建設(shè)面積計算規(guī)定》（《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》附件2）計算確定的數(shù)額。  

第七條　受《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》第十四條計算確定的開發(fā)建設(shè)總量限制,、所在片區(qū)控制性詳細規(guī)劃公共配套設(shè)施要求過高,、所在片區(qū)相關(guān)利害人反對等因素，經(jīng)測算論證不能內(nèi)部平衡改造成本和收益的改造項目,，可以采取以下方式處理：  

（一）按照我市有關(guān)規(guī)定辦理容積率異地轉(zhuǎn)移,；  

（二）改造項目所需的公共服務(wù)配套設(shè)施由政府出資建設(shè),。  

第八條　舊城鎮(zhèn)改造的復(fù)建規(guī)模,，參考以下標準：  

（一）回遷復(fù)建的安置房規(guī)模,，總體按照改造范圍內(nèi)原有建筑面積的1.0倍計算。  

（二）無償移交政府的公益性用地或公益性建筑面積應(yīng)符合《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》有關(guān)規(guī)定,，但控制性詳細規(guī)劃或者其他規(guī)劃,、相關(guān)規(guī)定有更高要求的，從其規(guī)定,。  

第九條　舊城鎮(zhèn)改造可以按照以下兩種方式實施：  

（一）權(quán)利人自行改造,，包括以下情形：  

1．改造項目范圍內(nèi)單一權(quán)利人對其用地實施改造；  

2．改造項目范圍全部權(quán)利人將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到某一權(quán)利主體后由其實施改造,。  

（二）政府主導(dǎo)改造,。  

第十條　房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移可以通過以下途徑實現(xiàn)：  

（一）通過簽訂搬遷補償協(xié)議；  

（二）通過收購合并歸宗或作價入股（需承諾舊建筑拆除后投資開發(fā)進度達到25%前股權(quán)不變更）,。  

房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移兼有上述兩種實現(xiàn)方式的,，按第（一）種方式處理。  

第十一條　通過簽訂搬遷補償協(xié)議形式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的,，應(yīng)由屬地鎮(zhèn)區(qū)監(jiān)督和協(xié)調(diào),，并由公證機構(gòu)公證。  

簽訂搬遷補償協(xié)議,，應(yīng)當遵循公平公正,、有償合理原則，約定補償方式和支付期限,；安置房的面積,、地點、登記價格和交付標準,；搬遷期限,、搬遷過渡方案和過渡期限；協(xié)議生效的時間和條件,；權(quán)利主體向?qū)嵤┲黧w交付原不動產(chǎn)權(quán)證書時間等事項,；還要約定權(quán)利主體的不動產(chǎn)權(quán)由實施主體承受，明確原權(quán)利主體要親自申辦或委托實施主體向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申辦不動產(chǎn)權(quán)證注銷登記,。  

原權(quán)利主體沒有房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,，應(yīng)當提交相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明文件及經(jīng)公證的房地產(chǎn)權(quán)益由實施主體承受的聲明書。  

第十二條　按照實施方式,，舊城鎮(zhèn)改造的申報主體按照以下方式確定：  

（一）權(quán)利人自行改造的項目,，由權(quán)利人申報，涉及多個權(quán)利人的,，由其部分權(quán)利人委托單一市場主體申報,；或者根據(jù)需要，由鎮(zhèn)區(qū)組織相關(guān)符合規(guī)定的主體申報,；  

（二）政府主導(dǎo)改造的項目,，由鎮(zhèn)區(qū)“三舊”辦申報,。  

第三章　改造項目的申報  

第十三條　通過簽訂搬遷補償協(xié)議實施改造的，申報主體應(yīng)當先行開展改造意愿調(diào)查,，達到以下條件：  

（一）改造項目范圍內(nèi)用地為單一權(quán)利人的,，取得該權(quán)利人同意；屬于共有的取得全體權(quán)利人同意,；建筑物區(qū)分所有權(quán)的,，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的權(quán)利人且占總?cè)藬?shù)2/3以上的權(quán)利人同意；  

（二）改造項目范圍內(nèi)用地包含多個權(quán)屬地塊的,，符合改造意愿條件地塊總面積占比應(yīng)當不小于2/3,；  

（三）涉及集體用地的，應(yīng)當按照《中華人民共和國村民委員會組織法》的規(guī)定經(jīng)該集體經(jīng)濟組織表決同意,。  

第十四條　在符合改造意愿條件的前提下,，申報主體應(yīng)當擬訂改造項目計劃方案，闡明擬改造項目范圍,、面積,、土地用途、產(chǎn)業(yè)方向,、實施方式和時序以及編制改造項目規(guī)劃方案,、制訂搬遷補償方案和編制項目改造方案等時間安排，并附有關(guān)意愿調(diào)查材料,，向?qū)俚劓?zhèn)區(qū)申報,。  

鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當在5個工作日內(nèi)組織完成對申報材料的內(nèi)容是否符合要求、申報主體是否符合申報資格,、改造意愿是否符合條件,、改造項目計劃方案是否符合“三舊”改造專項規(guī)劃等進行審查，對改造項目的必要性,、合理性等進行綜合判斷,，對不符合要求的，應(yīng)書面答復(fù)申請人并說明理由,；對符合要求的,，應(yīng)當將改造項目計劃方案（含申報主體信息）及有關(guān)意愿調(diào)查結(jié)果等，在改造區(qū)域范圍內(nèi)張貼公告,、通過政府網(wǎng)站公示不少于30日,。經(jīng)公示無異議，或有異議但經(jīng)核實不成立的,，鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當將該項目納入項目預(yù)備庫,，并按規(guī)定公布。  

公示期間,，其他市場主體提出已受改造項目范圍內(nèi)有關(guān)權(quán)利人委托申報并有改造意向,，或改造項目范圍內(nèi)有關(guān)權(quán)利人提出已委托其他市場主體申報的,，由屬地鎮(zhèn)區(qū)組織競爭性談判、公開協(xié)商或參照舊村莊改造公開選定等方式確定單一申報主體,。  

第十五條　同等情形下，對項目預(yù)備庫內(nèi)改造意愿高的項目,，各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)優(yōu)先指導(dǎo)和協(xié)助基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查,、組織編制改造單元規(guī)劃等后續(xù)工作。  

第十六條　納入項目預(yù)備庫后,，申報主體應(yīng)當開展土地,、房屋、人口,、歷史文化遺存,、公共服務(wù)設(shè)施等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查，并參照改造單元規(guī)劃編制要求,，編制改造項目規(guī)劃方案后,，向?qū)俚劓?zhèn)區(qū)申報。其中,，調(diào)查的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要包括：  

（一）改造項目范圍,、面積，國有土地范圍,、面積,，如涉及集體土地的，應(yīng)當包括集體土地范圍,、面積等,。  

（二）國有土地上及集體土地的建設(shè)情況。包括建筑物坐落,，產(chǎn)權(quán)人,，不動產(chǎn)權(quán)證號、產(chǎn)權(quán)登記用途,、登記時間,，基底面積、層數(shù),、建筑面積,，報建、建成時間,，現(xiàn)狀用途,，附著物類型及數(shù)量等內(nèi)容。  

改造項目范圍,、土地房屋等數(shù)據(jù)應(yīng)當由具備資質(zhì)的測繪機構(gòu)提供,，數(shù)據(jù)調(diào)查表填寫,、裝訂、組卷等具體要求,，各鎮(zhèn)區(qū)可以結(jié)合實際另行制定,。  

第十七條　申報主體向鎮(zhèn)區(qū)提交改造項目規(guī)劃方案后，屬地鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當組織核實基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查成果和組織審查改造項目規(guī)劃方案,。對改造項目規(guī)劃方案符合開發(fā)建設(shè)總量控制,、規(guī)劃技術(shù)規(guī)范、公共配套設(shè)施等基本要求的,，應(yīng)當統(tǒng)籌組織編制改造單元規(guī)劃,，并按程序報批。  

第十八條　改造單元規(guī)劃經(jīng)批準后,，完善控制性詳細規(guī)劃調(diào)整的后續(xù)程序,，覆蓋原控制性詳細規(guī)劃。  

第四章　改造項目的實施  

第十九條　通過簽訂搬遷補償協(xié)議實施改造的,，申報主體與改造范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利人簽訂的《搬遷補償協(xié)議》,，應(yīng)當每月定期匯總報鎮(zhèn)區(qū)備案。待簽訂率達到占總面積及占總?cè)藬?shù)的90%及以上,，可以向鎮(zhèn)區(qū)申請實施主體資格確認,，提交以下材料：  

（一）項目實施主體資格確認申請書；  

（二）申請人身份證明文件,；  

（三）改造范圍內(nèi)土地和建筑物的測繪報告,、權(quán)屬證明及抵押、查封等情況核查文件,；  

（四）實施主體的資格認定材料,；  

（五）其他相關(guān)文件資料。  

前款第（四）項規(guī)定材料包括：  

（一）涉及本身為單一權(quán)利主體或通過收購合并歸宗的,，提供相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明材料,；  

（二）涉及作價入股的，提供相關(guān)作價入股證明材料,；  

（三）涉及通過搬遷補償協(xié)議形成單一主體的,，提供搬遷補償安置方案、與改造范圍內(nèi)有關(guān)權(quán)利人簽訂的《搬遷補償協(xié)議》,、付款憑證,、異地安置情況、回遷安置表等,。  

第二十條　鎮(zhèn)區(qū)收到實施主體資格確認申請材料后,，應(yīng)當在5個工作日內(nèi)完成審查，對不符合條件的，應(yīng)書面答復(fù)申請人并說明理由,；對符合條件的,，應(yīng)將申請人提供的土地房屋權(quán)屬情況及單一主體的形成情況在改造區(qū)域范圍及政府網(wǎng)站公示不少于7日。經(jīng)公示無異議,，或有異議但經(jīng)核實不成立的,，由鎮(zhèn)區(qū)向申請人核發(fā)實施主體確認文件。  

第二十一條　實施主體資格確認后,，鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當將改造項目納入年度實施計劃,，并組織實施主體編制項目改造方案，經(jīng)市“三舊”辦組織審核,，報市政府批準后，由市“三舊”辦核發(fā)批復(fù)文件,。  

項目改造方案應(yīng)當包括改造地塊的基本情況,、項目實施主體、規(guī)劃情況,、土地利用現(xiàn)狀情況,、需完善歷史用地情況、補償安置情況,、供地方式和計劃,、進度安排、改造預(yù)期效果等內(nèi)容,。  

需完善歷史用地的,，辦理項目改造方案審批后，由屬地鎮(zhèn)區(qū)組織材料辦理歷史用地報批手續(xù),。  

第二十二條　項目改造方案經(jīng)批準后,，實施主體應(yīng)當與鎮(zhèn)區(qū)簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議，明確無償移交公益性用地,、公共設(shè)施或公益性建筑面積等義務(wù)及交付標準,，搬遷補償安置方案履行義務(wù)，分期安排和實施進度,，安置復(fù)建資金監(jiān)管要求等,，并由實施主體按照約定存入安置復(fù)建監(jiān)管資金，或提供不可撤銷,、無條件的見索即付銀行保函,。  

安置復(fù)建監(jiān)管資金應(yīng)當存入鎮(zhèn)區(qū)指定的監(jiān)管賬戶，并由屬地鎮(zhèn)區(qū),、實施主體和監(jiān)管賬戶開戶銀行三者共同監(jiān)管,。安置復(fù)建監(jiān)管資金不計利息，經(jīng)鎮(zhèn)區(qū)同意可以分期支取用于回遷安置房的建設(shè)資金。  

復(fù)建安置資金具體數(shù)額,，由鎮(zhèn)區(qū)根據(jù)項目回遷安置房總量,，按照建安成本測算確定。  

第二十三條　實施主體與改造項目范圍內(nèi)全部房地產(chǎn)權(quán)利人簽訂《搬遷補償協(xié)議》,，且安置復(fù)建資金落實到位后,，經(jīng)鎮(zhèn)區(qū)核實批準，實施主體申辦拆除施工許可后進場實施拆除,，并可同步組織原房地產(chǎn)權(quán)利人辦理已拆除部分的不動產(chǎn)權(quán)證注銷登記手續(xù),。申請辦理不動產(chǎn)注銷登記應(yīng)當提交下列材料：  

（一）不動產(chǎn)登記申請書；  

（二）身份證明材料,；  

（三）不動產(chǎn)權(quán)屬證書,；  

（四）不動產(chǎn)已滅失或權(quán)利主體放棄所有權(quán)的證明；  

（五）其他按規(guī)定提交的材料,。  

辦理過程中,，原房地產(chǎn)權(quán)利人委托實施主體辦理注銷登記的，應(yīng)當辦理公證手續(xù),。辦理注銷登記后,，由實施主體到市國土資源部門查詢獲取注銷登記證明。  

第二十四條　改造項目范圍內(nèi)涉及的原不動產(chǎn)權(quán)證全部注銷后,，實施主體向鎮(zhèn)區(qū)提交相關(guān)注銷登記證明文件,，由鎮(zhèn)區(qū)核實確認改造范圍內(nèi)的所有房地產(chǎn)權(quán)益（含抵押、查封或其他限制土地權(quán)利的情形）已處置完畢,，并函告市城鄉(xiāng)規(guī)劃,、國土資源部門辦理后續(xù)手續(xù)。  

第二十五條　完善前述手續(xù)后,，由實施主體申辦協(xié)議出讓供地手續(xù),。供地后，實施主體按基本建設(shè)程序向相關(guān)部門申辦各項有關(guān)手續(xù),。  

第二十六條　權(quán)利人利用其自身土地,，或通過收購合并歸宗,、作價入股形式實施改造的,，無需開展改造意愿調(diào)查、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查,、申報主體及實施主體資格確認,、落實安置復(fù)建監(jiān)管資金等環(huán)節(jié)工作,。  

第二十七條　政府主導(dǎo)改造的，由鎮(zhèn)區(qū)組織實施前期土地整備工作后,，通過公開出讓方式確定土地使用權(quán)人實施改造,。對原土地權(quán)利人自愿將用地交由政府主導(dǎo)改造的，可以按照《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》第三十四條規(guī)定享受相應(yīng)的土地收益補償。  

第五章　監(jiān)督管理  

第二十八條　市相關(guān)部門和各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當組織加強巡查監(jiān)管,，及時發(fā)現(xiàn),、制止、查處有關(guān)違法建設(shè)行為,，杜絕新增違法用地,、違法建設(shè)。屬地社區(qū)居民委員會應(yīng)當積極配合維護好改造活動的正常秩序,，及時發(fā)現(xiàn),、報告、勸阻有關(guān)違法建設(shè)行為,。  

第二十九條　自改造項目納入項目預(yù)備庫之日起一年內(nèi),，除直接按照控制性詳細規(guī)劃實施改造以外，未申報改造項目規(guī)劃方案的,，由鎮(zhèn)區(qū)將該項目從項目預(yù)備庫中剔除,。  

第三十條　自改造單元規(guī)劃批準之日起三年內(nèi)，申報主體仍未取得實施主體認定資格的,，不再辦理該申報主體在該改造單元內(nèi)相關(guān)項目的實施主體資格認定手續(xù),；對已取得實施主體資格的,，自改造單元規(guī)劃批準之日起三年內(nèi),，與改造項目范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)權(quán)利人簽訂《搬遷補償協(xié)議》的比例低于占總面積的95%或占總?cè)藬?shù)的95%的，由鎮(zhèn)區(qū)撤銷該項目實施主體資格認定文件,，自撤銷之日起三年內(nèi)不再受理該實施主體和該項目用地申報“三舊”改造有關(guān)手續(xù),。  

第三十一條　任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水,、供熱,、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷,，發(fā)生重大惡性事件的,，將嚴肅查處并追究責任。  

第三十二條　舊城鎮(zhèn)改造中,，與少數(shù)權(quán)利人無法達成協(xié)議的,，應(yīng)當加強宣傳、調(diào)解工作,。對已簽訂的《搬遷補償協(xié)議》產(chǎn)生爭議的,，可以通過調(diào)解機構(gòu)進行協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)無果的,，應(yīng)當提起民事訴訟,。  

第三十三條　各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)加強項目的跟蹤監(jiān)管，督促申報、實施主體按照改造項目計劃方案推進工作,，嚴格按照搬遷補償協(xié)議,、項目改造方案、項目實施監(jiān)管協(xié)議,、土地出讓合同等有關(guān)約定實施改造,，并定期向市“三舊”辦報送項目進展情況。  

第六章　附　則  

第三十四條　鼓勵各鎮(zhèn)區(qū)結(jié)合實際,，制定出臺相關(guān)配套措施和操作規(guī)范,。  

第三十五條　本細則由市人民政府負責解釋，具體解釋工作由市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室承擔,。  

第三十六條　本細則自印發(fā)之日起施行,，有效期3年。

 政策解讀：

 《中山市舊城鎮(zhèn)全面改造實施細則（試行）》解讀

中山“三舊”改造政策之“舊城鎮(zhèn)”,，一圖帶你讀懂