火炬開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì),，翠亨新區(qū)管委會(huì),，各鎮(zhèn)政府,、區(qū)辦事處，市各有關(guān)單位：  

現(xiàn)將《中山市舊廠房全面改造實(shí)施細(xì)則（試行）》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中遇到的問(wèn)題,，請(qǐng)徑向市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室反映。  

         中山市人民政府  

         2018年7月13日  

中山市舊廠房全面改造實(shí)施細(xì)則（試行）  

第一章　總　則  

第一條　為保障實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和創(chuàng)新發(fā)展,，規(guī)范舊廠房的全面改造活動(dòng)，根據(jù)有關(guān)法律,、法規(guī)及國(guó)家和省有關(guān)政策規(guī)定,，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則,。  

第二條　本細(xì)則所稱“舊廠房”,，是指城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)，在國(guó)有或集體土地上建成較早,、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易,，用作工業(yè)生產(chǎn)、產(chǎn)品加工制造用房和直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施,，以及工業(yè)物資存儲(chǔ)用房等。舊廠房用地包括工業(yè)用地和倉(cāng)儲(chǔ)用地,。  

第三條　舊廠房改造遵循政府推動(dòng),、企業(yè)主導(dǎo)原則，強(qiáng)化政策引導(dǎo)激勵(lì),，提高土地利用效益,，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境,，保障產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展空間，合理保護(hù)和利用歷史工業(yè)遺跡,。  

第二章　一般規(guī)定  

第四條　舊廠房改造的實(shí)施方式包括權(quán)利人自行改造和政府主導(dǎo)改造兩種,。  

權(quán)利人自行改造，包括土地權(quán)利人對(duì)自身用地進(jìn)行改造（含集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造或與有關(guān)市場(chǎng)主體合作改造）,；通過(guò)收購(gòu)合并歸宗,、作價(jià)入股將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后實(shí)施改造；權(quán)利人為廠房承租人的,，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意,，由承租人實(shí)施改造。  

第五條　權(quán)利人自行改造的一般流程如下：  

（一）向?qū)俚劓?zhèn)政府（區(qū)管委會(huì),、辦事處,，以下簡(jiǎn)稱“鎮(zhèn)區(qū)”）申報(bào)納入項(xiàng)目預(yù)備庫(kù)和年度實(shí)施計(jì)劃；  

（二）向鎮(zhèn)區(qū)申報(bào)項(xiàng)目改造方案,；  

（三）按基本建設(shè)程序申辦報(bào)建手續(xù)并實(shí)施,。  

其中，項(xiàng)目改造方案涉及調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃的,，應(yīng)當(dāng)向市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門或?qū)俚劓?zhèn)區(qū)申請(qǐng)調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃,，或申報(bào)改造項(xiàng)目規(guī)劃方案由鎮(zhèn)區(qū)編制改造單元規(guī)劃按程序報(bào)批，經(jīng)批準(zhǔn)后覆蓋原控制性詳細(xì)規(guī)劃后方可實(shí)施,；申請(qǐng)調(diào)整容積率,、改變土地用途等土地使用條件的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理有關(guān)審批手續(xù),；需要完善歷史用地手續(xù)的,，應(yīng)當(dāng)在鎮(zhèn)區(qū)組織指導(dǎo)下編制項(xiàng)目改造方案，申辦報(bào)建前應(yīng)完善相應(yīng)的用地手續(xù),。  

第六條　舊廠房用地改造后保留為工業(yè)（含倉(cāng)儲(chǔ),，下同）用地的，除相關(guān)規(guī)劃另有要求外,，均無(wú)需無(wú)償移交政府公益性用地或公益性建筑面積,。  

第七條　對(duì)納入土地利用總體規(guī)劃復(fù)墾區(qū)的“三舊”用地，改造為工業(yè)用途的,，按照《中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）》有關(guān)規(guī)定,，經(jīng)省批準(zhǔn)使用省周轉(zhuǎn)規(guī)模后可以予以優(yōu)先保障。  

第八條　對(duì)納入土地利用總體規(guī)劃復(fù)墾區(qū)但已取得土地使用權(quán)證的工業(yè)用地,，在不改變土地用途且符合城市總體規(guī)劃,、控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，可以采用“先承諾后審批”方式,，由屬地鎮(zhèn)區(qū)承諾通過(guò)鎮(zhèn)內(nèi)調(diào)劑方式落實(shí)并制定調(diào)入調(diào)出建設(shè)用地規(guī)模方案,，經(jīng)市國(guó)土資源部門審查,，報(bào)市“三舊”辦和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門備案后，可享受“三舊”改造優(yōu)惠政策和辦理項(xiàng)目改造方案以及用地,、規(guī)劃等有關(guān)審批手續(xù),。  

第三章　改造類型與相應(yīng)政策  

第九條　根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，按照用地的規(guī)劃用途,，改造類型主要分為以下三類：  

（一）保留為工業(yè)用途（簡(jiǎn)稱“工改工”）,；  

（二）改變?yōu)樯虡I(yè)用途（簡(jiǎn)稱“工改商”）；  

（三）改變?yōu)樽≌猛荆ê?jiǎn)稱“工改住”）,。  

對(duì)工業(yè)用地改變?yōu)樾滦彤a(chǎn)業(yè)用地（M0）的,，按照我市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。  

第十條　“工改工”改造項(xiàng)目,，可以享受以下鼓勵(lì)政策：  

（一）用地達(dá)到10畝及以上,、建筑容積率達(dá)到1.5及以上的，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,，對(duì)項(xiàng)目總建筑面積按200元/平方米標(biāo)準(zhǔn),，由市財(cái)政通過(guò)鎮(zhèn)區(qū)對(duì)實(shí)施主體進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)改造后用于興辦先進(jìn)制造業(yè),、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的,，經(jīng)市經(jīng)濟(jì)和信息化部門出具認(rèn)定意見(jiàn)，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)再提高20%,。單個(gè)項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)最高不超過(guò)1000萬(wàn)元,。  

對(duì)規(guī)模較大的改造項(xiàng)目，各鎮(zhèn)區(qū)可以在市財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)的基礎(chǔ)上再行獎(jiǎng)勵(lì),。  

（二）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,，允許土地使用權(quán)人按工業(yè)用地最高使用年限變更出讓終止日期，按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳相應(yīng)的土地價(jià)款,。  

（三）允許土地使用權(quán)人將高標(biāo)準(zhǔn)廠房按幢,、層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓。  

（四）鎮(zhèn)區(qū)與集體經(jīng)濟(jì)組織共同改造或集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造建成的工業(yè)項(xiàng)目,，所引進(jìn)的企業(yè),，從簽訂相關(guān)物業(yè)租約或購(gòu)買合同第二年起，按其貢獻(xiàn)由市財(cái)政通過(guò)預(yù)算作專項(xiàng)獎(jiǎng)補(bǔ)或轉(zhuǎn)移支付給鎮(zhèn)區(qū),，由鎮(zhèn)區(qū)對(duì)改造實(shí)施主體進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ),，連續(xù)獎(jiǎng)補(bǔ)三年。  

（五）村集體工業(yè)廠房實(shí)施改造的,，鼓勵(lì)各鎮(zhèn)區(qū)在改造期內(nèi)給予村集體一定的租金補(bǔ)助,；由承租人作實(shí)施主體改造的，應(yīng)指導(dǎo)村集體與承租人延長(zhǎng)租賃期限,。  

（六）對(duì)需要融資進(jìn)行改造的實(shí)施主體,，鼓勵(lì)各鎮(zhèn)區(qū)給予一定的融資貸款貼息扶持。  

（七）對(duì)面積達(dá)到10畝及以上,，且2009年12月31日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現(xiàn)狀上蓋建筑物基底面積占用地面積的比例均不小于30%（邊角地,、夾心地、插花地除外）的,，未完善用地手續(xù)（未辦理土地使用權(quán)證）的土地權(quán)利人,，可以通過(guò)對(duì)舊廠房用地進(jìn)行改造，完善歷史用地征收手續(xù),，以協(xié)議出讓方式供地,，按規(guī)定繳交土地價(jià)款后，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)（國(guó)有土地使用權(quán)）證手續(xù),。其中,，協(xié)議出讓的土地使用年限按法定最高使用年限確定。  

（八）鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)組織將其集體建設(shè)用地通過(guò)自愿申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后,，以協(xié)議出讓方式供地,，按規(guī)定繳納土地價(jià)款后辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)（國(guó)有土地使用權(quán)）證，吸引社會(huì)資金參與改造更新集體物業(yè),。具體如下：  

1．可以協(xié)議出讓的對(duì)象包括：集體經(jīng)濟(jì)組織與公開(kāi)選擇的合作主體約定作為開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的一方,；集體經(jīng)濟(jì)組織與公開(kāi)選擇的市場(chǎng)主體成立的合作公司；集體經(jīng)濟(jì)組織本身,，或者經(jīng)表決同意的該集體經(jīng)濟(jì)組織全資項(xiàng)目公司,。  

上述所稱“公開(kāi)選擇”，是指在鎮(zhèn)區(qū)指導(dǎo)監(jiān)督下,，集體經(jīng)濟(jì)組織制定包含交易條件,、合作協(xié)議（文本）等內(nèi)容的公開(kāi)交易方案，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意后,，通過(guò)市公共資源交易中心公開(kāi)選定,，具體可參照舊村莊改造公開(kāi)選定合作主體的實(shí)施程序。  

2．協(xié)議出讓的土地價(jià)款按土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的40%確定,。  

3．土地出讓年限按法定最高使用年限確定,。  

（九）鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)組織將其集體建設(shè)用地通過(guò)自愿申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后交由政府主導(dǎo)改造，享受土地收益補(bǔ)償,，具體如下：  

1．辦結(jié)用地報(bào)批手續(xù),，且集體經(jīng)濟(jì)組織自行搬（拆）遷整理土地后交由政府組織公開(kāi)出讓，按土地出讓價(jià)款的60%補(bǔ)償該集體經(jīng)濟(jì)組織,。涉及污染場(chǎng)地治理修復(fù)的,，應(yīng)當(dāng)由該集體經(jīng)濟(jì)組織自行治理修復(fù)后交地。  

2．在辦理集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地手續(xù)過(guò)程中,，根據(jù)需要,，鎮(zhèn)區(qū)可以在預(yù)估工業(yè)用地出讓成交價(jià)的基礎(chǔ)上,，按不高于預(yù)估出讓成交價(jià)的60%先行補(bǔ)償該集體經(jīng)濟(jì)組織；待用地出讓后,，按土地出讓價(jià)款的60%為土地收益補(bǔ)償總額再補(bǔ)足差額,。  

3．集體經(jīng)濟(jì)組織與鎮(zhèn)區(qū)可以通過(guò)簽訂協(xié)議約定交地期限、土地整合及出讓計(jì)劃安排,、收益補(bǔ)償款支付具體期限以及有關(guān)逾期違約責(zé)任等事項(xiàng),。  

（十）對(duì)廠房建設(shè)年代較新，結(jié)構(gòu)完好,，因擴(kuò)產(chǎn)需要,，在符合規(guī)劃、建筑規(guī)范和滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全的前提下,，企業(yè)對(duì)原用地局部加建的,，可以按照《中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）》第四十條規(guī)定給予財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)。  

申報(bào)享受上述優(yōu)惠政策的改造項(xiàng)目,，應(yīng)當(dāng)符合各鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向,，按程序向鎮(zhèn)區(qū)申報(bào)納入項(xiàng)目預(yù)備庫(kù)、年度實(shí)施計(jì)劃和項(xiàng)目改造方案,，并按經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目改造方案實(shí)施改造,。  

第十一條　“工改商”改造項(xiàng)目，鼓勵(lì)土地使用權(quán)人將土地交由政府公開(kāi)出讓后享受土地收益補(bǔ)償,；符合規(guī)定條件的,，可以由土地使用權(quán)人申辦改變土地用途手續(xù)后自行改造。  

（一）土地使用權(quán)人將國(guó)有工業(yè)用地交由政府主導(dǎo)改造,，享受土地收益補(bǔ)償,，具體如下：  

1．由土地使用權(quán)人向鎮(zhèn)區(qū)提交申請(qǐng)，鎮(zhèn)區(qū)報(bào)市政府批準(zhǔn)依法收回土地使用權(quán)后,，以工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的1.2倍補(bǔ)償土地使用權(quán)人,。  

2．土地使用權(quán)人自行搬（拆）遷整理土地后交由政府組織公開(kāi)出讓，按出讓時(shí)容積率2.5及以下部分的土地出讓價(jià)款的50%,，扣除第1項(xiàng)補(bǔ)償款的余額部分,，補(bǔ)償原土地使用權(quán)人。涉及污染場(chǎng)地治理修復(fù)的,，應(yīng)當(dāng)由土地使用權(quán)人自行治理修復(fù)后交地,。  

3．土地使用權(quán)人與鎮(zhèn)區(qū)可以通過(guò)簽訂協(xié)議約定交地期限、土地整合及出讓計(jì)劃安排,、收益補(bǔ)償款支付具體期限以及有關(guān)逾期違約責(zé)任等事項(xiàng),。  

（二）土地使用權(quán)人對(duì)其自身土地，或者通過(guò)收購(gòu)合并歸宗、作價(jià)入股形式取得土地使用權(quán)的,，可以按規(guī)定申辦改變土地用途手續(xù)并按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地價(jià)款后自行改造：  

1．改造用地總面積不小于10畝,。  

2．參照《中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）》第二十六條規(guī)定，以改變用途的土地面積為基數(shù),，按不小于15%的比例無(wú)償移交公益性用地或公益性建筑面積,。其中，按規(guī)定要求無(wú)償移交公益性用地的,，應(yīng)當(dāng)無(wú)償配建城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者其他公益性設(shè)施,，通過(guò)編制改造單元規(guī)劃,，經(jīng)批準(zhǔn)并將公益性用地落實(shí)到控制性詳細(xì)規(guī)劃后實(shí)施。  

3．對(duì)改造項(xiàng)目面積達(dá)到100畝及以上的,，可按計(jì)容建筑面積的25%配置住宅建筑面積,，通過(guò)編制改造單元規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)并落實(shí)到控制性詳細(xì)規(guī)劃后實(shí)施,。  

（三）歷史用地改造為商業(yè)用途的,，同等適用第十條第（七）項(xiàng)以及第（八）項(xiàng)第1、2點(diǎn)規(guī)定,，支持未完善用地手續(xù)（未辦理土地使用權(quán)證）的土地權(quán)利人和集體經(jīng)濟(jì)組織,，通過(guò)協(xié)議出讓方式，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)（國(guó)有土地使用權(quán)）證手續(xù),。對(duì)用地行為發(fā)生時(shí)為工業(yè)用途的,，應(yīng)當(dāng)按照上述第（二）項(xiàng)規(guī)定辦理。  

（四）對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織將其集體建設(shè)用地通過(guò)自愿申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后,，交由政府組織公開(kāi)出讓的,，可以參照上述第（一）項(xiàng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)取得土地收益補(bǔ)償。  

第十二條　“工改住”改造項(xiàng)目,，國(guó)有土地使用權(quán)人以及集體經(jīng)濟(jì)組織將其集體建設(shè)用地通過(guò)自愿申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后,，應(yīng)當(dāng)將土地交由政府公開(kāi)出讓，參照第十一條第（一）項(xiàng)政策享受土地收益補(bǔ)償,。土地公開(kāi)出讓涉及競(jìng)配建人才安置房等要求的,，競(jìng)配建部分不納入土地出讓價(jià)款計(jì)算范圍。  

對(duì)未完善用地手續(xù)（未辦理土地使用權(quán)證）的歷史用地,，控制性詳細(xì)規(guī)劃為住宅用途的,，相關(guān)權(quán)利人可商請(qǐng)城鄉(xiāng)規(guī)劃部門經(jīng)論證后調(diào)整規(guī)劃為工業(yè)或商業(yè)用途后，參照“工改工”或“工改商”類型,，通過(guò)實(shí)施“三舊”改造和協(xié)議出讓方式,，按規(guī)定繳納土地出讓價(jià)款后，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)（國(guó)有土地使用權(quán)）證手續(xù)。  

第四章　監(jiān)督管理  

第十三條　未按照改造方案規(guī)定期限內(nèi)動(dòng)工建設(shè)的,，批復(fù)失效,，不再享受相關(guān)優(yōu)惠政策；在實(shí)施改造過(guò)程中,，除出讓合同約定內(nèi)容外,，項(xiàng)目改造方案有局部調(diào)整的，需重新辦理項(xiàng)目改造方案審批,；對(duì)交由政府組織公開(kāi)出讓的,，未按照協(xié)議按時(shí)交地，不再享受土地收益補(bǔ)償優(yōu)惠政策,，并按協(xié)議約定追究相關(guān)責(zé)任,；對(duì)完善歷史用地手續(xù)后，項(xiàng)目改造方案批準(zhǔn)后兩年內(nèi)未動(dòng)工的,，撤銷有關(guān)用地批復(fù),。  

第十四條　市相關(guān)部門和各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，健全和完善“三舊”改造有關(guān)資金管理制度,，統(tǒng)籌做好涉及的土地收益補(bǔ)償,、財(cái)政資金獎(jiǎng)補(bǔ)等各項(xiàng)資金監(jiān)管。對(duì)按規(guī)定應(yīng)給予土地權(quán)利人的土地收益補(bǔ)償,、應(yīng)給予實(shí)施主體的獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)撥付到位，任何單位和個(gè)人不得克扣和截留,。  

第十五條　各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項(xiàng)目的跟蹤監(jiān)管,，督促項(xiàng)目按時(shí)動(dòng)工建設(shè)，并定期向市“三舊”辦報(bào)送有關(guān)進(jìn)展情況,。  

第五章　附　則  

第十六條　各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本細(xì)則,，結(jié)合自身財(cái)力制定出臺(tái)相關(guān)配套鼓勵(lì)政策措施和操作規(guī)范。  

第十七條　本細(xì)則由市人民政府負(fù)責(zé)解釋,，具體解釋工作由市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室承擔(dān),。  

第十八條　本細(xì)則自印發(fā)之日起施行，有效期3年,。  

政策解讀：

 《中山市舊廠房全面改造實(shí)施細(xì)則（試行）》解讀

中山“三舊”改造政策之“舊廠房”,，一圖帶你讀懂