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政策文件：中山市發(fā)展和改革局 中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 中山市市場監(jiān)督管理局關(guān)于印發(fā)《中山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的通知
《中山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》于2016年4月20日頒布,，至今已實施6年,。6年來，隨著《中華人民共和國民法典》等相關(guān)法律法規(guī)的出臺及社會的發(fā)展變化等,，部分條款不適宜當(dāng)前經(jīng)濟社會發(fā)展的需要,，應(yīng)作出修訂。現(xiàn)就主要修訂情況解讀如下：
一,、修訂背景及依據(jù)
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隨著《中華人民共和國民法典》等相關(guān)法律法規(guī)出臺，原《中山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》部分條款不適宜當(dāng)前經(jīng)濟社會發(fā)展的需要,，為進一步加強物業(yè)服務(wù)收費管理,，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，市發(fā)展改革局會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局,、市市場監(jiān)管局修訂印發(fā)了《中山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（下稱《新規(guī)》）的通知?！缎乱?guī)》自2022年10月1日起施行,，有效期為5年。
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1.《廣東省物價局,、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》（粵價〔2010〕1號）
2.《中華人民共和國民法典》
二、修訂的主要內(nèi)容
（一）調(diào)整住宅物業(yè)服務(wù)收費標準須符合的規(guī)定和要求
根據(jù)《中華人民共和國民法典》的相關(guān)規(guī)定,，《新規(guī)》第十一條規(guī)定,，住宅物業(yè)服務(wù)費需要調(diào)整收費標準，已成立業(yè)主大會的,，按規(guī)定召開業(yè)主大會會議,，并經(jīng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后實施,。
業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務(wù)費收費標準進行調(diào)整的,，應(yīng)當(dāng)遵循三個程序：
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會計師事務(wù)所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案進行審計，并取得審計報告,。
2.擬調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的相關(guān)事項應(yīng)公告30日以上,。公告的相關(guān)事項應(yīng)當(dāng)包括上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案的審計報告、調(diào)整后的收費標準,、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準等,。公告期間，應(yīng)當(dāng)聽取和收集業(yè)主的意見,，將結(jié)果書面告知物業(yè)所在的鎮(zhèn)街人民政府,、居民委員會、村民委員會,，并對其進行指導(dǎo)與督查,。
3.調(diào)價方案由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,，表決結(jié)果公示60日以上。公示的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括建筑物總面積,、業(yè)主總?cè)藬?shù),，參與表決的專有部分面積和業(yè)主人數(shù)，贊同,、反對,、棄權(quán)意見的專有部分面積和業(yè)主人數(shù)匯總結(jié)果及相應(yīng)的占比情況等。
《新規(guī)》提出,，在住宅物業(yè)服務(wù)費調(diào)整的公示期間,，有業(yè)主對調(diào)價方案的表決結(jié)果有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗,。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計表決結(jié)果。
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《新規(guī)》規(guī)定,，新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)費，實行政府指導(dǎo)價管理,。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價規(guī)定和質(zhì)價相符的原則,，確定前期物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容,、收費標準和合同期限，并與物業(yè)買受人,，在商品房買賣合同中約定,。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)具體收費標準不得擅自超出政府指導(dǎo)價最高收費標準。
根據(jù)《新規(guī)》第十條規(guī)定,， 新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)費,，如若確需超出政府指導(dǎo)價最高收費標準。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理公開招標前,，向市價格主管部門申請單獨核定該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)費最高收費標準,。經(jīng)核定批準的收費標準，同時作為該新建住宅前期物業(yè)管理公開招標的最高收費標準,。
此外,，物業(yè)管理區(qū)域，須根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,，確定的紅線圖范圍,，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定,。針對共用的物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備,，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域。但是,，其設(shè)施設(shè)備能夠分割,、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域,。不同的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)分別進行前期物業(yè)管理招投標,，投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門批準,，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
（三）不得以停水停電方式催繳物業(yè)費
《新規(guī)》第十七條規(guī)定,，物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按時交納物業(yè)服務(wù)費,。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付,；合理期限屆滿仍不支付的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。
《新規(guī)》修訂后,，新增內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止供電,、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)服務(wù)費,。
?。ㄋ模┳≌^(qū)停車收費應(yīng)當(dāng)遵循相關(guān)規(guī)定
《新規(guī)》第二十五條規(guī)定，住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價,，具體收費標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè),、停車服務(wù)企業(yè)等停車場經(jīng)營者與業(yè)主或使用人通過合同或其他方式約定。調(diào)整住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主共有停車場的停車服務(wù)收費標準的,，應(yīng)按照《新規(guī)》第十一條的規(guī)定執(zhí)行,。
調(diào)整住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的人防工程或者尚未出售的車位、車庫的停車服務(wù)收費標準的,，應(yīng)按照2021年印發(fā)的《中山市住宅小區(qū)停車服務(wù)收費議價規(guī)則（試行）》規(guī)定執(zhí)行,。
（五）明晰了住宅小區(qū)公用附屬設(shè)施用電的類別
根據(jù)《省物價局轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委關(guān)于調(diào)整銷售電價分類結(jié)構(gòu)有關(guān)問題的通知》（粵價〔2013〕278號）的規(guī)定“城鄉(xiāng)居民住宅小區(qū)公用附屬設(shè)施用電（不包括從事生產(chǎn),、經(jīng)營活動用電）執(zhí)行居民生活用電價格”,，故在本新辦法中增加“第三十二條 住宅小區(qū)公用附屬設(shè)施用電（不包括從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動用電）執(zhí)行居民生活用電價格,?！?/p>
（六）根據(jù)職能調(diào)整,，明晰部門責(zé)任
因機構(gòu)改革,，市發(fā)展改革局價格執(zhí)法職能已劃轉(zhuǎn)市市場監(jiān)管局，故對各部門職能職責(zé)進行明確,。修改為“第三十三條 物業(yè)所在地發(fā)改部門負責(zé)物業(yè)服務(wù)收費標準,、收費行為的監(jiān)管，調(diào)解收費爭議,；物業(yè)所在地市場監(jiān)管部門負責(zé)查處違反明碼標價規(guī)定等價格違法行為,；物業(yè)所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)物業(yè)服務(wù)行為、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管,，調(diào)解服務(wù)質(zhì)量的爭議?！?/p>
三,、法律責(zé)任
根據(jù)《新規(guī)》第三十三條規(guī)定，市場監(jiān)管部門負責(zé)查處違反明碼標價規(guī)定等價格違法行為,，對物業(yè)服務(wù)收費標準超政府指導(dǎo)價等不執(zhí)行政府指導(dǎo)價,、政府定價的行為依法責(zé)令改正，沒收違法所得,，可以并處違法所得五倍以下的罰款,；沒有違法所得的，可以處以罰款；情節(jié)嚴重的,，責(zé)令停業(yè)整頓,。對經(jīng)營者違反有關(guān)明碼標價規(guī)定的，依照《中華人民共和國價格法》《價格違法行為行政處罰規(guī)定》有關(guān)規(guī)定進行處罰,。
?。?span style="text-align: center;">中山市發(fā)展和改革局）
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