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根據(jù)《廣東省發(fā)展改革委廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知》（粵發(fā)改價格函〔2019〕2897號）精神，以及機(jī)構(gòu)改革職能劃轉(zhuǎn)的實(shí)際,，在征求市有關(guān)部門和鎮(zhèn)區(qū)意見的基礎(chǔ)上,，形成《中山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（征求公眾意見稿）》（以下簡稱《征求公眾意見稿》）,。

為廣泛聽取社會各方面的意見和建議，提高規(guī)范性文件質(zhì)量,，現(xiàn)將征求公眾意見稿全文公布,，征求社會各方面意見?？赏ㄟ^登錄中山市發(fā)展和改革局門戶網(wǎng)站（網(wǎng)址：http://youhaodoor.com/fgj）的“公告公示”欄目,，查閱征求公眾意見稿并提出意見，在2020年6月18日前通過以下方式發(fā)送給我們：

一,、通過信函方式將意見寄至聯(lián)系地址：中山市東區(qū)松苑路1號市政府大樓546室市發(fā)展改革局價格綜合與收費(fèi)管理科（郵政編碼：528403,，電話：0760-88327852），并請?jiān)谛欧馍献⒚鳌爸猩绞形飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（征求公眾意見稿）的意見”字樣,。

二,、通過電子郵件方式將意見發(fā)送至電子郵箱：[email protected]。

三,、通過傳真方式將意見發(fā)送至聯(lián)系電話：0760-88319851,。

附件：中山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（征求公眾意見稿）

中山市發(fā)展和改革局

2020年5月28日

附件

中山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

（征求公眾意見稿）

第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》,、省物價局、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)的精神,，結(jié)合我市實(shí)際,，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,。

第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi),，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù),、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,，向業(yè)主所收取的費(fèi)用,。

第四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,。

第五條市發(fā)展改革局負(fù)責(zé)制定住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策等工作,。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及業(yè)主大會會議和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理等工作,。

市市場監(jiān)管局負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為實(shí)施監(jiān)督管理,，查處價格違法行為等工作。

各鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展改革,、住房城鄉(xiāng)建設(shè),、市場監(jiān)管部門在市發(fā)展和改革局,、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市市場監(jiān)管局的指導(dǎo)下開展物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作,。

第六條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi),。

包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式,。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè),，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式,。

第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價,。

業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價,。

別墅,、業(yè)主大會成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位,、車庫）,、其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。

業(yè)主采取自行管理的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，由業(yè)主共同決定,，約定執(zhí)行。

第八條住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價由市發(fā)展和改革局會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)不同類型及服務(wù)內(nèi)容制定基準(zhǔn)價及浮動幅度或最高限價等,。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本,、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素適時調(diào)整。

制定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價應(yīng)進(jìn)行成本監(jiān)審,。

第九條實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況與業(yè)主協(xié)商確定,。

實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。

第十條前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè),，建設(shè)單位通過招標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。確需超過政府指導(dǎo)價水平的,，應(yīng)提前三十日報市發(fā)展和改革局核定,；

物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備,、社區(qū)建設(shè)等因素劃定,。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域,；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割,、獨(dú)立使用的,，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。不同的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)分別進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo),。

第十一條住宅物業(yè)服務(wù)因成本變化等原因需要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，成立業(yè)主大會的，由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議,，經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后實(shí)施,；未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)所在地的居（村）委會在街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,，代行業(yè)主委員會的職責(zé)，征詢?nèi)w業(yè)主意見,，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意后實(shí)施,，超過政府指導(dǎo)價的，應(yīng)報市發(fā)展和改革局核定后實(shí)施,。

召開業(yè)主大會會議,，應(yīng)當(dāng)于會議召開前十五日將會議時間、地點(diǎn),、調(diào)價方案和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告,，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見,、記名投票等形式。采用記名投票及書面征求意見形式的,，應(yīng)將征求意見結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示三十日以上,，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

物業(yè)所在地居（村）委會征詢業(yè)主意見調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的程序與要求參照前款執(zhí)行,。

業(yè)主對調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的表決結(jié)果,，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。

第十二條物業(yè)小區(qū)的面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：　　　

(一)專有部分面積,，按照建筑面積計算,；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算,。

(二)建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù),，一戶按一人計算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計算,；總?cè)藬?shù),，按照兩者之和計算。

第十三條　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)成本,、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤,。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金,。

第十四條物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資,、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行,、維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)用以及所產(chǎn)生的水電費(fèi)用,。

未移交給供水企業(yè)管理維護(hù)的二次供水設(shè)施,，其營運(yùn)、維護(hù)和管理產(chǎn)生的費(fèi)用計入物業(yè)服務(wù)成本,。

（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,；

（四）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用,；

（六）物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；

（七）辦公費(fèi)用,；

（八）管理費(fèi)分?jǐn)偅?/span>

（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊,；

（十）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用,。

第十五條物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新,、改造費(fèi)用,，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本,。

第十六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)登記建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e,，下同）按月計收。已辦理不動產(chǎn)權(quán)登記的,，以不動產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積計算,；尚未進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測建筑面積計算,；尚未進(jìn)行實(shí)測的,，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積計算。

自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按車位（車庫）的數(shù)量計收,，也可按法定產(chǎn)權(quán)面積計收,。

第十七條物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主不依合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納,，逾期仍不交納的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,，從其約定,，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或者租賃權(quán)轉(zhuǎn)移時,，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi),。

第十八條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式及計費(fèi)起始時間等內(nèi)容,。

第十九條物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給物業(yè)買受人的物業(yè),，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。

建設(shè)單位出售物業(yè)時,，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由建設(shè)單位承擔(dān),。

第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，供水、供電,、供氣,、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的,，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)或水電周轉(zhuǎn)金等額外費(fèi)用,。

第二十一條業(yè)主,、物業(yè)使用人對物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向裝修人員收取出入證工本費(fèi),。業(yè)主可依法委托物業(yè)服務(wù)企業(yè),、第三方或自行處理裝修中產(chǎn)生的垃圾和余泥渣土。裝修保證金（押金）具體由物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主按有關(guān)保證金的法律,、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。除此外,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制收取其他與裝修相關(guān)的費(fèi)用,。

第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域?yàn)闃I(yè)主提供配送、維修、安裝等服務(wù)的人員收取辦證費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用,。

第二十三條實(shí)行小區(qū)出入證管理的,，應(yīng)當(dāng)為每套住房業(yè)主免費(fèi)配置不少于3張出入證（含IC卡等），如車位需單獨(dú)配置的,，每車位應(yīng)配置不少于1張出入證（含IC卡）,。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的,，可按制作成本收取工本費(fèi),。

第二十四條利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會的同意,，并依法辦理相關(guān)手續(xù),。所得收益依法歸全體業(yè)主共有，并主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,，也可以經(jīng)業(yè)主大會同意后用于沖減物業(yè)服務(wù)成本或按照業(yè)主大會的決定使用,。

第二十五條住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè),、停車服務(wù)企業(yè)等停車場經(jīng)營者與業(yè)主或使用人通過合同或其他方式約定,。

第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，其收費(fèi)由雙方協(xié)商,。

第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的,，其他部門、單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用,。

第二十八條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行公示,。

第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守價格法律,、法規(guī)和政策，建立健全內(nèi)部價格管理制度,，配備價格管理人員,，加強(qiáng)價格自律、自覺規(guī)范價格行為,，不斷改善經(jīng)營管理,，為業(yè)主提供更好的服務(wù)。

第三十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善內(nèi)部財務(wù)管理制度，強(qiáng)化成本和收支管理,。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時服務(wù)于多個物業(yè)管理區(qū)域的,，服務(wù)成本和收支應(yīng)分別核算、單獨(dú)建賬,。

實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的,，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年不少于一次向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受業(yè)主委員會的核查,業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù),。

第三十一條對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭議的，業(yè)主,、物業(yè)使用人,、業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)商調(diào)解,。

對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有爭議的,，業(yè)主、物業(yè)使用人,、業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè),，可以向物業(yè)所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請協(xié)商調(diào)解。

第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的,，由市場監(jiān)管部門依法查處：

（一）未經(jīng)市價格主管部門批準(zhǔn),，超過政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的；

（二）擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目的,；

（三）不實(shí)行明碼標(biāo)價或不按規(guī)定明碼標(biāo)價的,；

（四）擅自擴(kuò)大有關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偡秶蛱岣叻謹(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的；

（五）其他違反價格法律,、法規(guī)規(guī)定的,。

第三十三條本辦法由市發(fā)展和改革局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局,、市市場監(jiān)管局按各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋,。

第三十四條本辦法自年月日起施行。原《中山市發(fā)展和改革局中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)中山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（中發(fā)改價控〔2016〕226號）同時廢止,，凡此前規(guī)定與本辦法相抵觸的,，以本辦法為準(zhǔn)。