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政策文件： 《中山市人民政府關(guān)于印發(fā)中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）的通知》

 

我市出臺了《中山市“三舊”改造實(shí)施辦法（試行）》（中府〔2018〕55號，以下簡稱《實(shí)施辦法》）,，于2018年7月13日起實(shí)施,。根據(jù)《中山市行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2015〕14號）的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就文件解讀如下：
 

一,、政策出臺背景說明
 

根據(jù)《國土資源部關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號）,、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）等上級有關(guān)政策精神,，按照邊實(shí)施邊探索,、邊評估邊完善的思路，經(jīng)借鑒周邊城市有益做法和社會各界的意見建議,，我市組織對《中山市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則（修訂）》（中府辦〔2017〕43號）進(jìn)行研究修訂,，突出以政府引導(dǎo)、激發(fā)市場動力,，拓寬社會投資取得開發(fā)權(quán)渠道,，調(diào)動原產(chǎn)權(quán)人參與改造的積極性，并結(jié)合我市土地情況，區(qū)分舊村莊改造,、舊城鎮(zhèn)改造,、“工改住”、“工改工”項(xiàng)目進(jìn)行分類施策等作為政策導(dǎo)向,，出臺本《實(shí)施辦法》,。
 

二、政策的主要內(nèi)容
 

本《實(shí)施辦法》主要由八部分構(gòu)成：

第一部分為總則,，闡述了政策目的,、依據(jù)，“三舊”用地概念及改造類型劃分,，改造原則,、“三舊”用地標(biāo)圖入庫要求、改造項(xiàng)目要求和“三舊”用地供地方式等,。

第二部分為規(guī)劃與計(jì)劃,，明確“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃、改造單元規(guī)劃,、項(xiàng)目預(yù)備庫和年度實(shí)施計(jì)劃,、改造方案的編制內(nèi)容和要求、審批及效力等,。

第三部分為改造項(xiàng)目的實(shí)施,，包括全面改造和微改造兩種類型，其中第一節(jié)“全面改造”,，闡明了全面改造概念,、基本流程要求,、公益性用地移交要求、改造用途規(guī)定、協(xié)議出讓的地價(jià)計(jì)收,、工業(yè)改造項(xiàng)目獎勵,、交由政府公開招拍掛后土地收益補(bǔ)償及其他政策措施等的概念,、實(shí)施方式,、業(yè)務(wù)流程、供地政策和有關(guān)要求等,；第二節(jié)“微改造”闡明了微改造概念,、實(shí)施方式、業(yè)務(wù)流程,、用地政策和有關(guān)要求等,，鼓勵各鎮(zhèn)區(qū)結(jié)合鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略加快推進(jìn)微改造，建設(shè)美麗鄉(xiāng)村,。

第四部分為完善歷史用地手續(xù),，闡述了歷史用地概念釋義,，明確了完善用地手續(xù)的條件、辦理要求,、供地政策（含村企合作的供地方式）,，以及“三舊”改造涉及邊角地、夾心地,、插花地的處理,。

第五部分為鼓勵措施，提出了“三舊”改造涉及行政服務(wù)和項(xiàng)目審批,、用地指標(biāo)和規(guī)模,、規(guī)劃鼓勵政策、財(cái)政收入分成等鼓勵措施,，旨在進(jìn)一步調(diào)動市場各方動力,，提高屬地鎮(zhèn)區(qū)組織實(shí)施“三舊”改造的積極性。

第六部分為監(jiān)督檢查,，明確了“三舊”改造項(xiàng)目信息公開要求及具體規(guī)定,、項(xiàng)目監(jiān)管要求、用地供后監(jiān)管,、工作檢查監(jiān)督及成效考核要求等。

第七部分為職責(zé)分工,，明確了市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室,、屬地鎮(zhèn)區(qū)政府及市相關(guān)部門的職責(zé)分工，強(qiáng)調(diào)市層面主要負(fù)責(zé)政策制定,、整體統(tǒng)籌及協(xié)調(diào)服務(wù),，鎮(zhèn)區(qū)層面主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體組織、審查,、核實(shí)以及實(shí)施過程的統(tǒng)籌監(jiān)管等,。

第八部分為附則，主要是政策解釋及施行日期說明,。

此外,，本《實(shí)施辦法》附帶了“三舊”改造工作總概性流程圖、改造項(xiàng)目可開發(fā)建設(shè)面積計(jì)算規(guī)定和相關(guān)名稱解釋,，盡量給改造各方較清晰的改造預(yù)期,。同時，與本《實(shí)施辦法》同步出臺的還有《中山市舊城鎮(zhèn)全面改造實(shí)施細(xì)則（試行）》,、《中山市舊廠房全面改造實(shí)施細(xì)則（試行）》,、《中山市舊村莊全面改造實(shí)施細(xì)則（試行）》3個配套政策，明確了相關(guān)具體流程和政策細(xì)節(jié),，旨在提高政策實(shí)施的可操作性,。
 

三,、主要鼓勵措施
 

本《實(shí)施辦法》，新鼓勵措施主要有：

（一）擴(kuò)大協(xié)議出讓方式供地,，確保市場主體的土地開發(fā)權(quán),。可以采取協(xié)議方式出讓的情形,，包括：

1.舊村莊,、舊城鎮(zhèn)改造中，通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議或合作協(xié)議轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的項(xiàng)目,；

2.舊廠房改造中,，集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請將其集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，自行改造或與市場主體合作改造為工業(yè)或商業(yè)用途的項(xiàng)目,；

3.未完善用地手續(xù)的歷史用地,，經(jīng)完善土地征收手續(xù)后改造為工業(yè)或商業(yè)用途的項(xiàng)目；

4.難以單獨(dú)出具規(guī)劃條件的邊角地,、夾心地,、插花地。

（二）加大工業(yè)改造項(xiàng)目的獎勵支持力度,。

1.對用地達(dá)到10畝及以上,、建筑容積率達(dá)到1.5及以上的，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,，對項(xiàng)目總建筑面積按200元/平方米標(biāo)準(zhǔn),，由市財(cái)政通過鎮(zhèn)區(qū)對實(shí)施主體進(jìn)行獎勵。該條措施較原政策,，將享受獎勵的面積數(shù)從15畝降為10畝,，并將原政策容積率超過1.5的部分面積才獎勵，改為達(dá)到容積率1.5的全部面積均獎勵,；

2.對原廠房年代較新,、結(jié)構(gòu)完好，擴(kuò)產(chǎn)需要,、符合規(guī)劃,、結(jié)構(gòu)安全的，加建新建筑,，只要整宗地達(dá)到1.5的,，對加建部分獎勵200元/平方米；

3.改造后用于興辦先進(jìn)制造業(yè),、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的,，經(jīng)市經(jīng)信部門出具認(rèn)定意見，獎勵標(biāo)準(zhǔn)再提高20%,，單個項(xiàng)目最高獎勵1000萬元,；并明確對規(guī)模較大的改造項(xiàng)目,，各鎮(zhèn)區(qū)可以在市財(cái)政1000萬封頂?shù)幕A(chǔ)上再行獎勵。

4.項(xiàng)目竣工后,，允許土地使用權(quán)人按工業(yè)用地法定最高使用年限（50年）變更出讓終止日期,，按市場價(jià)補(bǔ)繳相應(yīng)的土地價(jià)款；

5.允許土地使用權(quán)人將高標(biāo)準(zhǔn)廠房按幢,、層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓,；

6.鎮(zhèn)區(qū)與集體經(jīng)濟(jì)組織共同改造或集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造建成的工業(yè)項(xiàng)目，所引進(jìn)的企業(yè),，從簽訂相關(guān)物業(yè)租約或購買合同第二年起,，按其貢獻(xiàn)由市財(cái)政通過預(yù)算作專項(xiàng)獎補(bǔ)或轉(zhuǎn)移支付給鎮(zhèn)區(qū)，由鎮(zhèn)區(qū)對實(shí)施主體進(jìn)行獎補(bǔ),，連續(xù)獎補(bǔ)三年,；

7.村集體工業(yè)廠房實(shí)施改造的，鼓勵鎮(zhèn)區(qū)在改造期內(nèi)給予村集體一定的租金補(bǔ)助,；

8.村集體工業(yè)廠房由承租人作實(shí)施主體改造的,，要求鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)指導(dǎo)村集體與承租人延長租賃期限；

9.對需要融資進(jìn)行改造的實(shí)施主體,，鼓勵鎮(zhèn)區(qū)給予融資貸款貼息扶持,；

10.對未完善用地手續(xù)（未辦理土地使用權(quán)證）的土地權(quán)利人經(jīng)完善歷史征地手續(xù)，或者集體經(jīng)濟(jì)組織將其集體建設(shè)用地通過自愿申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后,，通過“三舊”改造,，可采用協(xié)議出讓方式供地，辦理不動產(chǎn)權(quán)（國有土地使用權(quán)）證手續(xù),；

11.明確有關(guān)優(yōu)惠政策，不僅“工改工”項(xiàng)目適用,，舊村莊,、舊城鎮(zhèn)改造中，改造為工業(yè)用途的也同樣適用,。

（三）適當(dāng)放寬協(xié)議出讓后建設(shè)商品住房政策,。

1.通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議或合作協(xié)議實(shí)施的舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造項(xiàng)目中,，改造前住宅用途的土地面積占比超過60%的,，可以按住宅用途為主進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)；

2.通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議或合作協(xié)議實(shí)施的舊城鎮(zhèn),、舊村莊改造項(xiàng)目中,，改造前住宅用途的土地面積占比達(dá)不到60%的，當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)總規(guī)模達(dá)到5萬平方米及以上時,，扣除回遷安置的住宅面積后,，可按剩余建筑面積的25%配置住宅面積,；

3.原產(chǎn)權(quán)人對其自有的國有工業(yè)用地改造為商業(yè)用途的項(xiàng)目，面積達(dá)到100畝及以上時,，可按計(jì)容建筑面積配置25%的住宅面積,；

4.集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請將其工業(yè)用途的集體建設(shè)用地，轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后,，自行改造或與市場主體合作改造為商業(yè)用途的項(xiàng)目,，面積達(dá)到100畝及以上時，可按計(jì)容建筑面積配置25%的住宅面積,。

（四）分類制定“三舊”改造協(xié)議出讓地價(jià)計(jì)收和土地收益補(bǔ)償政策,。

1.通過協(xié)議出讓由權(quán)利人自行改造的地價(jià)計(jì)收：

（1）通過簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議實(shí)施的舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目，在協(xié)議出讓時,，以土地市場評估價(jià),，核減建筑物拆除前的項(xiàng)目范圍內(nèi)原土地房屋價(jià)值后計(jì)收；

（2）舊村莊改造或者舊廠房改造項(xiàng)目中,，涉及集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請將其集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地,，通過協(xié)議出讓方式供地的，按市場評估價(jià)的40%計(jì)收,。

2.產(chǎn)權(quán)人將土地交由政府主導(dǎo)改造,，通過招拍掛公開出讓后對原產(chǎn)權(quán)人的補(bǔ)償：

（1）對土地產(chǎn)權(quán)人自行搬（拆）遷整理土地后交由政府組織公開出讓，原為工業(yè)用地（含倉儲,、公共服務(wù)設(shè)施用地）的,，按出讓時容積率2.5及以下部分的出讓成交價(jià)款的50%，補(bǔ)償原土地產(chǎn)權(quán)人,；原為商業(yè),、住宅等經(jīng)營性用地的，按出讓成交價(jià)款的55%,，補(bǔ)償原土地產(chǎn)權(quán)人,。

（2）為支持工業(yè)發(fā)展和保障集體經(jīng)濟(jì)組織利益，對集體經(jīng)濟(jì)組織將其集體建設(shè)用地通過自愿申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地,，自行搬（拆）遷整理土地后,，交由政府組織公開出讓用于引入工業(yè)項(xiàng)目的，按出讓成交價(jià)款的60%補(bǔ)償該集體經(jīng)濟(jì)組織,。

（五）擴(kuò)大舊廠房微改造后可使用的范圍,。

根據(jù)省政策精神，結(jié)合我市實(shí)際,，對已取得不動產(chǎn)權(quán)證的舊廠房,，在符合建筑規(guī)范、滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全和消防,、環(huán)保要求等前提下,，微改造后用于先進(jìn)制造業(yè),、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺,，以及教育,、醫(yī)療、體育等公共服務(wù)設(shè)施,、公益事業(yè)項(xiàng)目的,，允許按原用途（工業(yè)用途）使用5年，期滿后可按新用途辦理用地手續(xù)的政策,。

（六）提出納入土地利用總體規(guī)劃復(fù)墾區(qū)的“三舊”項(xiàng)目解決途徑,。

1.使用省周轉(zhuǎn)規(guī)模。經(jīng)報(bào)省同意,，使用省建設(shè)用地周轉(zhuǎn)規(guī)模調(diào)入“三舊”改造項(xiàng)目所在的復(fù)墾區(qū),，同時指定同等面積的復(fù)墾地塊，先行將該項(xiàng)目用地完善相關(guān)手續(xù)并實(shí)施改造,，在規(guī)定期限內(nèi)完成指定復(fù)墾地塊的復(fù)墾后向省返還周轉(zhuǎn)規(guī)模,，或經(jīng)省同意購買其他城市的增減掛鉤拆舊復(fù)墾節(jié)余規(guī)模指標(biāo)予以歸還。

2.先承諾后審批,。對已取得不動產(chǎn)權(quán)證的工業(yè)用地,，在不改變土地用途且符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下,，可以采用“先承諾后審批”方式,，由屬地鎮(zhèn)區(qū)承諾通過鎮(zhèn)內(nèi)調(diào)劑方式落實(shí)并制定調(diào)入調(diào)出建設(shè)用地規(guī)模方案，經(jīng)市國土部門審查,，報(bào)市“三舊”辦和規(guī)劃部門備案后,，可享受“三舊”改造優(yōu)惠政策和辦理用地、規(guī)劃等有關(guān)審批手續(xù),。

（七）其他新政策措施,。如明確通過“搬遷補(bǔ)償協(xié)議”轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的方式方法和后期協(xié)議供地的具體要求、標(biāo)準(zhǔn),，促進(jìn)不同用途、取得方式,、所有權(quán)屬性等土地進(jìn)行整合改造,；放寬納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫要求，時間上由“2007年6月30日”前調(diào)整至“2009年12月31日”前,；將完善歷史用地手續(xù),、“工改工”獎勵、“工改商”要求等面積要求由原來的15畝統(tǒng)一降低為10畝,；明確“三舊”改造項(xiàng)目可開發(fā)建設(shè)面積計(jì)算規(guī)定,，包括基礎(chǔ)建筑面積,、補(bǔ)償建筑面積、獎勵建筑面積3部分,，等等,。

此外，本《實(shí)施辦法》還調(diào)整了“三舊”改造審批事權(quán),，對“三舊”改造專有事項(xiàng),，具體項(xiàng)目的審批，除改造單元規(guī)劃（涉及調(diào)整控規(guī)的情形）和項(xiàng)目改造方案保留由市相關(guān)職能部門審查,、市政府審批外,，其他事項(xiàng)全部交由屬地鎮(zhèn)區(qū)審批（其中項(xiàng)目預(yù)備庫、年度實(shí)施計(jì)劃由鎮(zhèn)區(qū)批準(zhǔn)后報(bào)市“三舊”辦備案）,，這有利于壓縮審批層級和時間,，促進(jìn)項(xiàng)目更好地推進(jìn)實(shí)施。