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根據(jù)《中山市人民政府關(guān)于印發(fā)中山市舊廠房改造升級(jí)實(shí)施細(xì)則（修訂）的通知》（中府〔2023〕58號(hào)）,、《中山市人民政府關(guān)于印發(fā)促進(jìn)村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級(jí)若干措施的通知》（中府〔2022〕11號(hào)）、《關(guān)于促進(jìn)2010年后實(shí)施建設(shè)等情形的低效工業(yè)用地升級(jí)改造支持政策的通知》（中山自然資函〔2023〕183號(hào)）有關(guān)規(guī)定要求,，現(xiàn)將《坦洲鎮(zhèn)中山市天乙物流發(fā)展有限公司項(xiàng)目低效工業(yè)用地改造方案》進(jìn)行第二次公示,，公示期為2024年12月13日至2024年12月27日,。廣大市民和相關(guān)利害關(guān)系的個(gè)人或單位如有意見或建議,，請(qǐng)于2024年12月27日前向坦洲鎮(zhèn)人民政府了解或反映有關(guān)情況，逾期反饋視為無異議,。
聯(lián)系地址：中山市坦洲鎮(zhèn)工業(yè)大道70號(hào)
聯(lián)系人：張先生
聯(lián)系電話：0760-86736109
附件：坦洲鎮(zhèn)中山市天乙物流發(fā)展有限公司項(xiàng)目低效工業(yè)用地改造方案
中山市坦洲鎮(zhèn)人民政府
2024年12月12日
附件
坦洲鎮(zhèn)中山市天乙物流發(fā)展有限公司項(xiàng)目低效工業(yè)用地改造方案
根據(jù)中山市城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃和現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃,，坦洲鎮(zhèn)人民政府?dāng)M對(duì)位于中山市坦洲鎮(zhèn)永二村的中山市天乙物流發(fā)展有限公司低效工業(yè)用地（地塊一）和中山市坦洲鎮(zhèn)永二股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社（以下簡稱“永二經(jīng)聯(lián)社”）的舊廠房用地（地塊二）進(jìn)行改造，由坦洲鎮(zhèn)人民政府收儲(chǔ)地塊一和征收地塊二,，收回整備以上土地后公開出讓給改造主體企業(yè)實(shí)施全面改造,。改造方案如下：
一、改造地塊基本情況
?。ㄒ唬┛傮w情況
改造地塊位于中山市坦洲鎮(zhèn)永二村,，北臨西部沿海高速坦洲出入口，東至環(huán)洲東北路,，南近上界涌,，西至坦洲大道，總用地面積為32.6112公頃（326111.93平方米,，折合489.17畝）,。其中，符合低效工業(yè)用地改造條件的地塊一面積為31.71公頃（317099.82平方米,，折合475.65畝）,；不符合低效工業(yè)用地改造條件、但因連片開發(fā)需要實(shí)施“連改帶征”而納入本項(xiàng)目的地塊二0.9012公頃（9012.11平方米,，折合13.52畝）,。
改造地塊示意圖
（二）標(biāo)圖入庫情況
地塊一在2009年及最新土地利用現(xiàn)狀地類中大部分為非建設(shè)用地,，2009年上蓋建筑物占比約0.91%,，不符合省“三舊”改造標(biāo)圖入庫要求。
地塊二在2009年及最新土地利用現(xiàn)狀地類中部分地塊為非建設(shè)用地,，2009年上蓋建筑物占比約11.7%,，不符合省“三舊”改造標(biāo)圖入庫要求。
?。ㄈ?quán)屬情況
地塊一屬國有建設(shè)用地,，土地用途為工業(yè),，改造涉及的土地已經(jīng)確權(quán)、登記,，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為中府國有（2007）第330558號(hào),，為土地產(chǎn)權(quán)人中山市天乙物流發(fā)展有限公司自2007年6月開始使用。
地塊二屬集體土地,，土地現(xiàn)狀用途均為工業(yè),，其中，已征收用地面積為0.6864公頃（6863.54平方米,，折合10.3畝）已有取得用地批文[粵國土資（建）字（2008）312號(hào)],，剩余未征收用地面積0.2149公頃（2148.57平方米，折合3.22畝）未辦理用地手續(xù),，有土地所有權(quán)證,，所有權(quán)證號(hào)為中府集有（2014）第3300060號(hào)，為土地所有權(quán)人永二經(jīng)聯(lián)社自1992年開始使用,。
?。ㄋ模┩恋噩F(xiàn)狀情況
改造范圍內(nèi)現(xiàn)有1棟建筑物，總建筑面積為1620平方米,，現(xiàn)狀容積率為0.005,，現(xiàn)狀用途為工業(yè)，已辦理規(guī)劃報(bào)建等手續(xù),。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核查,，地上無生產(chǎn)制造情況。經(jīng)研究,，認(rèn)定地塊一屬于低效工業(yè)用地,。
地塊一涉及抵押登記，抵押權(quán)人是廣發(fā)銀行股份有限公司中山分行,，廣發(fā)銀行股份有限公司中山分行已將相關(guān)債權(quán)及擔(dān)保權(quán)利轉(zhuǎn)讓給廣州資產(chǎn)管理有限公司,。廣發(fā)銀行股份有限公司中山分行和廣州資產(chǎn)管理有限公司均已出具《關(guān)于同意已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行“三舊”改造方案相關(guān)審批流程的情況說明》。地塊一正在辦理閑置處置（市政府批復(fù)改造方案前完成辦理）,，地塊一不涉及查封,、歷史文化資源要素、土壤環(huán)境潛在監(jiān)管地塊等情況,，地塊二不涉及上述情況,。
（五）規(guī)劃情況
改造范圍地塊符合國土空間總體規(guī)劃,、控制性詳細(xì)規(guī)劃,，已納入《中山市城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃（2020—2035）》。在《中山市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035）》中,，地塊一屬建設(shè)用地31.71公頃（317099.82平方米,，折合475.65畝）,；地塊二屬建設(shè)用地0.9012公頃（9012.11平方米，折合13.52畝）,。在《中山市坦洲鎮(zhèn)永二片區(qū)（2303單元）02街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃一般修改》（于2024年10月25日通過市規(guī)委會(huì)前會(huì)暨市自然資源局技審會(huì)）中,，地塊一屬一類工業(yè)用地27.785公頃（277849.94平方米，折合411.16畝）,，規(guī)劃容積率1.0-3.5,，建筑密度35%—60%，綠地率10%—15%,，生產(chǎn)性建筑高度≤50米,，配套設(shè)施建筑高度≤100米；交通場(chǎng)站用地0.7398公頃（7398.44平方米,，折合9.66畝）,；防護(hù)綠地0.0282公頃（281.88平方米，折合0.42畝）,；城市道路用地3.157公頃（31569.56平方米，折合13.2畝）,。地塊二屬一類工業(yè)用地0.8907公頃（8906.91平方米,，折合13.36畝），規(guī)劃容積率1.0—3.5,，建筑密度35%—60%,，綠地率10%—15%，生產(chǎn)性建筑高度≤50米,，配套設(shè)施建筑高度≤100米,；城市道路用地0.0105公頃（105.2平方米，折合0.16畝）（以市政府最新批復(fù)控制性詳細(xì)規(guī)劃為準(zhǔn)）,。
改造地塊均位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界,、工業(yè)用地保護(hù)紅線范圍內(nèi)，不涉及永久基本農(nóng)田,、生態(tài)保護(hù)紅線等管控要求,。
二、改造意愿及補(bǔ)償安置情況
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地塊一范圍涉及中山市天乙物流發(fā)展有限公司1個(gè)權(quán)利主體,，坦洲鎮(zhèn)人民政府將按照法律法規(guī)，就改造范圍,、土地現(xiàn)狀,、開發(fā)主體及擬改造情況等事項(xiàng)征詢涉及所有產(chǎn)利人改造意愿，同意將涉及土地,、房屋納入改造范圍,。
地塊二中未征收地塊范圍涉及永二經(jīng)聯(lián)社1個(gè)權(quán)利主體,，坦洲鎮(zhèn)人民政府已按照法律法規(guī)，就改造范圍,、土地現(xiàn)狀,、開發(fā)主體及擬改造情況等事項(xiàng)征詢永二經(jīng)聯(lián)社和農(nóng)民的改造意愿。經(jīng)永二經(jīng)聯(lián)社股東代表大會(huì)三分之二以上成員表決,，同意坦洲鎮(zhèn)人民政府征收地塊二,，并將涉及土地、房屋納入改造范圍,。
?。ǘ┭a(bǔ)償安置情況
地塊一涉及政府收儲(chǔ)中山市天乙物流發(fā)展有限公司用地，涉及土地使用權(quán),、上蓋建構(gòu)筑物補(bǔ)償?shù)葍?nèi)容,，具體以市土地管理工作會(huì)議審議通過的收儲(chǔ)方案為準(zhǔn)。
地塊二中未征收地塊0.2149公頃（2148.57平方米,，折合3.22畝）涉及辦理轉(zhuǎn)用及征收手續(xù),，坦洲鎮(zhèn)人民政府?dāng)M采取貨幣補(bǔ)償方式對(duì)永二經(jīng)聯(lián)社進(jìn)行補(bǔ)償安置，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為32.65萬元/畝（含征地補(bǔ)償款,、安置補(bǔ)助費(fèi),、征用留用地貨幣補(bǔ)償、征地獎(jiǎng)勵(lì)）,，補(bǔ)償總額約為105.133萬元,。將在改造方案批復(fù)后落實(shí)征地補(bǔ)償款、留用地折現(xiàn)補(bǔ)償,、社會(huì)保障安置等補(bǔ)償款,。（具體數(shù)據(jù)以實(shí)際審批情況為準(zhǔn)）
（三）開展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估情況
地塊二中未征收地塊0.2149公頃（2148.57平方米,，折合3.22畝）涉及征收土地,，坦洲鎮(zhèn)人民政府已按規(guī)定開展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，根據(jù)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)初步評(píng)估結(jié)果,，本改造項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為低風(fēng)險(xiǎn),，主要存在決策程序風(fēng)險(xiǎn)、土地使用流程風(fēng)險(xiǎn),、補(bǔ)償發(fā)放風(fēng)險(xiǎn),、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施承載風(fēng)險(xiǎn),、社會(huì)負(fù)面輿論風(fēng)險(xiǎn),、強(qiáng)制拆遷及其他事項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)沖突風(fēng)險(xiǎn),、環(huán)境破壞風(fēng)險(xiǎn)等,，各風(fēng)險(xiǎn)的防范與化解措施詳見《中山市坦洲鎮(zhèn)永二村工業(yè)集聚區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告》,。
三、改造主體,、需辦理用地手續(xù)及擬改造情況
根據(jù)有關(guān)規(guī)劃要求,，改造項(xiàng)目嚴(yán)格按照國土空間總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃管控要求實(shí)施建設(shè),。在規(guī)劃中屬非建設(shè)用地部分,，按照非建設(shè)用地進(jìn)行管控；在控制性詳細(xì)規(guī)劃中屬交通場(chǎng)站用地,、道路,、綠地等公益性用地部分，收回整備后劃撥至坦洲鎮(zhèn)人民政府名下,。
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該項(xiàng)目擬采取政府收儲(chǔ)和征收的改造方式，收回整備后通過公開出讓的方式確定改造主體實(shí)施全面改造,。
?。ǘ┬柁k理的用地手續(xù)
1. 低效工業(yè)用地地塊土地收回
根據(jù)市土地管理工作會(huì)議通過的收儲(chǔ)方案及簽訂的《國有土地使用權(quán)收回協(xié)議》，由坦洲鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)收回改造地塊31.71公頃（317099.82平方米,，折合475.65畝）的國有土地使用權(quán)（具體數(shù)據(jù)以實(shí)際審批情況為準(zhǔn)）,。
2. “連改帶征”地塊土地征收
公開出讓時(shí)，坦洲鎮(zhèn)人民政府可結(jié)合招商實(shí)際,，將不符合低效工業(yè)用地改造條件、但因連片開發(fā)需要實(shí)施“連改帶征”而納入本項(xiàng)目的地塊二0.9012公頃（9012.11平方米,，折合13.52畝）進(jìn)行征收整合（具體數(shù)據(jù)以實(shí)際審批情況為準(zhǔn)）,。
3. 土地供應(yīng)
收回地塊一和征收地塊二后，依據(jù)《中山市坦洲鎮(zhèn)永二片區(qū)（(2303單元）02街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃一般修改》（于2024年10月25日通過市規(guī)委會(huì)前會(huì)暨市自然資源局技審會(huì)）,，規(guī)劃為一類工業(yè)用地28.6756公頃（286756.85平方米,，折合430.14畝），擬按容積率2.0-3.5,，采用公開出讓方式供地給改造主體,。一類工業(yè)用地?cái)M申請(qǐng)分期供地，具體分期計(jì)劃以屆時(shí)坦洲鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)為準(zhǔn),。其余公益性用地3.9355公頃（39355.08平方米,，折合59.03畝）采用劃撥方式供地到坦洲鎮(zhèn)人民政府名下（具體數(shù)據(jù)以市政府最新批復(fù)控制性詳細(xì)規(guī)劃和實(shí)際審批情況為準(zhǔn)）。
?。ㄈM改造情況
上述土地公開出讓的規(guī)劃一類工業(yè)用地由公開出讓確認(rèn)的改造主體投入資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè),。在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，容積率不小于2.0,，不保留原建筑,。
項(xiàng)目內(nèi)單體建筑面積大于（含）3000平方米的新建工業(yè)建筑（含廠房及配套辦公樓和宿舍）宜采用裝配式建筑,；項(xiàng)目新建建筑應(yīng)按《中山市綠色建筑發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃（2022—2035）》要求的綠色建筑等級(jí)進(jìn)行建設(shè)；項(xiàng)目新建建筑宜安裝太陽能系統(tǒng),，應(yīng)符合《中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)推進(jìn)新建建筑可再生能源應(yīng)用實(shí)施意見的通知》（中建通〔2024〕15號(hào)）要求,。具體以公開出讓確認(rèn)的改造主體規(guī)劃報(bào)建面積為準(zhǔn)。
項(xiàng)目相關(guān)情況符合國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》《中山市“三線一單”生態(tài)環(huán)境分區(qū)管控方案》《中山市涉揮發(fā)性有機(jī)物項(xiàng)目環(huán)保準(zhǔn)入管理規(guī)定》,。公開出讓的一類工業(yè)用地改造后投資強(qiáng)度,、年產(chǎn)值、所產(chǎn)生的年稅收和分割銷售比例以土地公開出讓時(shí)項(xiàng)目招商準(zhǔn)入審定結(jié)果為準(zhǔn),。
四,、資金籌措
公開出讓的規(guī)劃一類工業(yè)用地由公開出讓確認(rèn)的改造主體投入資金，具體投入金額以簽訂的土地使用權(quán)出讓合同及項(xiàng)目履約監(jiān)管合同約定為準(zhǔn),。
五,、開發(fā)時(shí)序
規(guī)劃一類工業(yè)用地的具體開發(fā)時(shí)間、建設(shè)內(nèi)容以公開出讓時(shí)簽訂的土地使用權(quán)出讓合同及項(xiàng)目履約監(jiān)管合同約定為準(zhǔn),。
六,、實(shí)施監(jiān)管
詳見坦洲鎮(zhèn)人民政府與公開出讓確認(rèn)的改造主體簽訂的項(xiàng)目履約監(jiān)管合同約定為準(zhǔn)。
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