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　　根據(jù)中山市城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃和經(jīng)批復(fù)規(guī)劃條件論證,，坦洲鎮(zhèn)人民政府?dāng)M對位于坦洲鎮(zhèn)第三工業(yè)區(qū)中部中山圣馬丁電子元件有限公司的3宗舊廠房用地進(jìn)行改造,，由中山圣馬丁電子元件有限公司自主改造,，采取局部改造的方式。改造方案如下：

　　一,、改造地塊基本情況

　?。ㄒ唬┛傮w情況

　　改造項(xiàng)目涉及3宗土地，均位于坦洲鎮(zhèn)第三工業(yè)區(qū)中部,，地塊一位于前進(jìn)二路16號,，東至科技路，南至前進(jìn)二路,，西至申堂一路,，北至前進(jìn)三路；地塊二位于科技路56號,，東至龍?zhí)了穆?，西至科技路，南至前進(jìn)三路,，北至科技路一巷,，總用地面積10.9901公頃（109900.93平方米，折合約164.85畝）,。其中,，地塊一涉及兩個(gè)土地證，分別為（中府國用（2001）字第330868號）用地面積4.7521公頃（47521.03平方米,，折合約71.28畝）和（中府國用（2001）字第330869號）用地面積3.9730公頃（39729.84平方米,，折合約59.59畝）；地塊二涉及一個(gè)土地證,，（中府國用（2001）字第330895號）用地面積2.2650公頃（22650.06平方米,，折合約33.98畝）。

　?。ǘ┓衔沂姓邇?yōu)惠情況

　　改造項(xiàng)目涉及的3宗土地在現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃中為非建設(shè)用地,，但在我市國土空間總體規(guī)劃（2020-2035）安排建設(shè)用地規(guī)模,，符合《中山市人民政府關(guān)于印發(fā)促進(jìn)村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級若干措施的通知》（中府〔2022〕11號）第（一）條“對用地不符合現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃但我市國土空間總體規(guī)劃（2020-2035）安排建設(shè)用地規(guī)模的項(xiàng)目，改造方案經(jīng)市土地管理委員會審議同意的,，享受我市政策優(yōu)惠”要求,。經(jīng)核查，項(xiàng)目用地面積10.9901公頃（109900.93平方米,，折合約164.85畝）納入享受我市政策優(yōu)惠范圍,。

　　（三）權(quán)屬情況

　　改造范圍內(nèi)全部屬國有建設(shè)用地,，土地用途為工業(yè),，改造涉及的土地已經(jīng)確權(quán)、登記,，土地證號分別為中府國用（2001）第330868號,、中府國用（2001）第330869號、中府國用（2001）第330895號,，土地權(quán)利人均為中山圣馬丁電子元件有限公司,，2002年1月開始使用。

　?。ㄋ模┩恋乩矛F(xiàn)狀情況

　　改造范圍內(nèi)現(xiàn)有11棟建筑物,，現(xiàn)有建筑面積104744平方米，為中山圣馬丁電子元件有限公司,，2002年1月開始使用,，具體情況如下：

　　地塊一有7棟建筑物，現(xiàn)有建筑面積93498平方米,，現(xiàn)狀容積率1.07,，已按規(guī)定辦理規(guī)劃報(bào)建等手續(xù)，主要作為工業(yè)廠房及輔助用房,。該地塊目前已拆除建筑面積0平方米,。

　　地塊二有4棟建筑物，現(xiàn)有建筑面積11246平方米,，現(xiàn)狀容積率0.5,，已按規(guī)定辦理規(guī)劃報(bào)建等手續(xù)，主要作為工業(yè)廠房及輔助用房,。該地塊目前已拆除建筑面積0平方米,。

　　改造前，年產(chǎn)值為1.23億元,，年稅收為352萬元,。改造范圍內(nèi)用地不涉及閑置和歷史文化資源要素等情況，改造范圍內(nèi)3宗土地已抵押給廣發(fā)銀行股份有限公司中山分行,，已征得抵押權(quán)人同意改造,。

　?。ㄎ澹┮?guī)劃情況

　　改造范圍內(nèi)用地不符合現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃，但在我市國土空間總體規(guī)劃（2020-2035）中,，屬城鎮(zhèn)建設(shè)用地10.9901公頃（109900.93平方米,，折合約164.85畝），根據(jù)《中山市人民政府關(guān)于印發(fā)促進(jìn)村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級若干措施的通知》（中府〔2022〕11號）第（一）條,，對用地不符合現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃但我市國土空間總體規(guī)劃（2020-2035）安排建設(shè)用地規(guī)模的項(xiàng)目,，改造方案經(jīng)市土地管理委員會審議同意的，享受我市政策優(yōu)惠,。

　　改造范圍內(nèi)用地未納入現(xiàn)行《中山市“三舊”改造（城市更新）專項(xiàng)規(guī)劃（2017-2020）》,，但已納入我市在編《中山市城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃（2020-2035）》舊廠房潛力資源和鎮(zhèn)級重點(diǎn)更新片區(qū)管理，根據(jù)《中山市人民政府關(guān)于印發(fā)促進(jìn)村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級若干措施的通知》（中府〔2022〕11號）第（一）條,，視同符合我市“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃,。

　　改造范圍內(nèi)用地符合經(jīng)批復(fù)規(guī)劃條件論證，在《中山市人民政府關(guān)于中山市坦洲鎮(zhèn)工業(yè)用地規(guī)劃條件論證報(bào)告的批復(fù)》（中府函〔2022〕245號）中,，一類工業(yè)用地2.0401公頃（20400.98平方米,，折合約30.6畝），規(guī)劃容積率1.0-3.5,，建筑密度35%-60%，綠地率10%-15%,，生產(chǎn)性建筑建筑高度≤50米（特殊工藝除外）,，配套設(shè)施建筑高度≤100米；二類工業(yè)用地8.70656公頃（87065.95平方米,，折合約130.60畝）,，規(guī)劃容積率1.0-3.5，建筑密度35%-60%,，綠地率10%-15%,，生產(chǎn)性建筑建筑高度≤50米（特殊工藝除外），配套設(shè)施建筑高度≤100米,；生產(chǎn)防護(hù)綠地0.2166公頃（2166.11平方米,，折合約3.25畝）；城市道路用地0.0268公頃（267.89平方米,，折合約0.40畝）,。

　　改造范圍內(nèi)用地位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)，不涉及永久基本農(nóng)田,、生態(tài)保護(hù)紅線等管控要求,。

　　二、改造意愿情況

　　改造范圍涉及中山圣馬丁電子元件有限公司1個(gè)權(quán)利主體,，坦洲鎮(zhèn)人民政府已按照法律法規(guī),，就改造范圍,、土地現(xiàn)狀、改造主體及擬改造情況等事項(xiàng)征詢其改造意愿,，同意將涉及土地,、房屋納入改造范圍。

　　三,、改造主體及擬改造情況

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)劃要求,，改造項(xiàng)目嚴(yán)格按照國土空間總體規(guī)劃、經(jīng)批復(fù)規(guī)劃條件論證管控要求實(shí)施建設(shè),。在經(jīng)批復(fù)規(guī)劃條件論證中屬道路和綠地等公益性用地部分,，日后，坦洲鎮(zhèn)人民政府需按規(guī)劃開發(fā)建設(shè)時(shí),，應(yīng)無償將用地交給坦洲鎮(zhèn)人民政府使用,。

　　改造項(xiàng)目擬采取權(quán)利人自主改造方式，由中山圣馬丁電子元件有限公司作為改造主體,，實(shí)施局部改造,。改造后將用于工業(yè)生產(chǎn)（新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造產(chǎn)業(yè)）,，在符合經(jīng)批復(fù)規(guī)劃條件論證的基礎(chǔ)上,，地塊一容積率不小于2.5，建筑面積不小于218184平方米（含不計(jì)容建筑面積22977平方米）,，其中新建建筑面積136600平方米,，保留已有產(chǎn)權(quán)建筑面積81584平方米；地塊二容積率不小于2.5,，建筑面積不小于56674平方米（含不計(jì)容建筑面積9120平方米）,，其中新建建筑面積49750平方米，保留已有產(chǎn)權(quán)建筑面積6924平方米,。

　　項(xiàng)目相關(guān)情況符合國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》《中山市差別化環(huán)保準(zhǔn)入促進(jìn)區(qū)域發(fā)展實(shí)施細(xì)則》《中山市涉揮發(fā)性有機(jī)物項(xiàng)目環(huán)保準(zhǔn)入管理規(guī)定》,。改造后年產(chǎn)值將達(dá)到98910萬元，年稅收將達(dá)到4945.5萬元,。

　　四,、需辦理的用地手續(xù)

　　地塊一涉及的兩宗土地，土地證號分別為中府國用（2001）字第330868號和中府國用（2001）字第330869號,，計(jì)劃在改造方案批復(fù)后進(jìn)行并證,。

　　五、資金籌措

　　由改造主體擬投入資金5.5億元,，其中自有資金1.65億元,，銀行借貸3.85億元。

　　六、開發(fā)時(shí)序

　　項(xiàng)目開發(fā)周期為5年,，擬分3期開發(fā),。一期開發(fā)時(shí)間為2022年8月，擬投入資金23137.8萬元,，擬建建筑面積91813平方米（含不計(jì)容建筑面積12182平方米）,，主要在地塊一中實(shí)施建設(shè)8幢9層工業(yè)廠房；二期開發(fā)時(shí)間為2023年8月,，擬投入資金17044.4萬元,，擬建建筑面積67712平方米（含不計(jì)容建筑面積10794平方米），主要在地塊一中實(shí)施建設(shè)7幢9層工業(yè)廠房,；三期開發(fā)時(shí)間為2024年8月,，擬投入資金14817.8萬元，擬建建筑面積58837平方米（含不計(jì)容建筑面積9120平方米）,，主要在地塊二中實(shí)施建設(shè)6幢9層工業(yè)廠房,。

　　七、實(shí)施監(jiān)管

　　改造主體應(yīng)當(dāng)按規(guī)定與坦洲鎮(zhèn)人民政府簽訂已擬定的項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議,，并按合作協(xié)議,、監(jiān)管協(xié)議約定實(shí)施改造。

　　附件：1. 華算圣馬丁總平面圖

　　            2. 坦洲鎮(zhèn)中山圣馬丁電子元件有限公司“工改工”宗地項(xiàng)目“三舊”改造方案效果示意圖

　　中山市坦洲鎮(zhèn)人民政府

　　2022年8月3日