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選擇第一期安置房的被征收人：

　　中山市西區(qū)星月彩虹花苑小區(qū)（第一期）是西區(qū)舊城改造項目的安置房小區(qū)（以下簡稱一期安置房）。一期安置房將于2023年4月24日起開展辦理產(chǎn)權(quán)登記工作?，F(xiàn)將產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)事宜作出公開答疑如下：

　　1,、問：何時發(fā)放產(chǎn)權(quán)證,？

　　答：《補償協(xié)議》第八條第4款約定：“調(diào)換房屋的房屋所有權(quán)證，將在調(diào)換房交付之日后,，700天之內(nèi),，甲方將辦理完成，并交付給乙方,?！币黄诎仓梅康慕桓镀谙逓?021年11月30日，故,，產(chǎn)權(quán)登記工作不晚于2023年10月31日完成（因被征收人不配合導(dǎo)致未能按期完成的除外）,。

　　2、問：為什么要先繳清面積誤差款項后才可以辦產(chǎn)權(quán)證,？因面積誤差而增加的稅費由誰承擔(dān),？

　　答：《補償協(xié)議》第五條第3款約定：“調(diào)換房屋交付后，若該調(diào)換房屋所有權(quán)證記載的建筑面積（含分?jǐn)偯娣e）與本協(xié)議所列的建筑面積（含分?jǐn)偯娣e）有出入,，并調(diào)換房屋建筑面積誤差數(shù)量占約定面積的3%以內(nèi)的,，在發(fā)放房屋所有權(quán)證前，甲乙雙方根據(jù)本項目房屋征收補償方案房屋結(jié)算的相關(guān)規(guī)定及本協(xié)議,，按多退少補方式互結(jié)差價,。并且，乙方選擇的調(diào)換房屋超出可調(diào)換面積部分相關(guān)稅費,，由乙方在辦證時自行繳納（調(diào)換房屋建筑面積誤差數(shù)量占約定面積的3%以外的,，按本協(xié)議違約責(zé)任處理）?！?/p>

　　即,，被征收人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)前須結(jié)清調(diào)換房屋建筑面積誤差款項；被征收人應(yīng)在辦證時自行繳納其選擇的安置房超出可調(diào)換面積部分相關(guān)稅費,，具體繳納稅費的標(biāo)準(zhǔn),，最終以稅局核定為準(zhǔn)。

　　3,、問：面積差指的是什么,？

　　答：根據(jù)《補償協(xié)議》第五條第3款約定，面積誤差指的是實測建筑面積和協(xié)議建筑面積之間的誤差,。

　　4,、問：為什么會出現(xiàn)面積誤差？

　　答：《補償協(xié)議》所列的安置房面積（含建筑面積,、套內(nèi)面積,、分?jǐn)偯娣e）是依據(jù)2015年華西設(shè)計院所設(shè)計的星月彩虹花苑一期規(guī)劃圖紙。第一期安置房建成后,，2019年經(jīng)廣東銳建勘測設(shè)計有限公司對第一期安置房進(jìn)行現(xiàn)場實測。為核查實測面積與協(xié)議面積出現(xiàn)誤差的原因,，我街道委托中山市測繪工程有限公司對各戶型安置房實測圖紙、協(xié)議圖紙作了詳細(xì)分析,，分析表明廣東銳建勘測設(shè)計有限公司現(xiàn)場實測數(shù)據(jù)準(zhǔn)確,，出現(xiàn)面積誤差的原因主要如下：

　　第一,、實測面積采用《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）的計算規(guī)則,，經(jīng)中山測繪公司核查,，協(xié)議面積計算時，卻采用了《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-2011）的計算規(guī)則,。兩種計算規(guī)則的最大區(qū)別是：《房產(chǎn)測量規(guī)范》是將外墻墻體面積50%計入套內(nèi)面積（另外50%計入分?jǐn)偯娣e）,，而《住宅設(shè)計規(guī)范》則將外墻墻體面積100%計入套內(nèi)面積,。即，協(xié)議面積計算用錯了計算規(guī)則,，使協(xié)議套內(nèi)面積多計了50%外墻墻體面積,，也使協(xié)議分?jǐn)偯娣e少計了該部分面積,。這是面積歸類出錯，對房屋單元的凈空面積沒有影響,。

　　第二,、外陽臺面積應(yīng)按50%計入套內(nèi)面積，卻按100%計入?yún)f(xié)議面積,，使得協(xié)議套內(nèi)面積、協(xié)議建筑面積都多計了該部分面積,。實測面積按《房產(chǎn)測量規(guī)范》重計后,，也與協(xié)議面積出現(xiàn)了誤差。

　　第三,、協(xié)議套內(nèi)面積與協(xié)議分?jǐn)偯娣e存在其他微小的面積計算誤差（如：增加煙道、華西設(shè)計院在匡算過程中存在圖紙匡算面積誤差）,。

　　5,、問：我的安置房面積差超3%了,，如何處理,？稅費由誰負(fù)責(zé)繳納,？

　　答：《補償協(xié)議》第七條第1款第（2）項約定“A屬面積減少的情況......減少3%以外的面積，甲方按該調(diào)換房屋的最后購買價格的兩倍支付給乙方（或兩倍減少乙方應(yīng)交納的該部分款項）,?！薄癇屬面積增加的情況......增加3%以外的面積,，由甲方承擔(dān)，無需乙方購買,?！薄癈本條因面積增加而涉及的相關(guān)稅費,，則按正常情況支付,?！奔?，例如張三的安置房面積差為+3.08%，則張三僅需購買3%對應(yīng)的面積差,，0.08%無需購買，但張三應(yīng)在辦證時需自行繳納其選擇的安置房超出可調(diào)換面積部分相關(guān)稅費，具體繳納稅費的標(biāo)準(zhǔn)，最終以稅局核定為準(zhǔn)【注：二套住宅以內(nèi)（含二套住宅）才能享受涉稅優(yōu)惠】,。

　　6,、問：面積誤差金額是怎樣計算的？

　　答：為準(zhǔn)確計算面積誤差金額,，我街道按程序聘請了廣州健德會計師事務(wù)所作為第三方,，對一期安置房面積差價款、一期安置房應(yīng)開具銷售發(fā)票內(nèi)容和金額等情況進(jìn)行了審計,。其出具的《審計報告》顯示,，“安置房根據(jù)被選房屋測繪面積（確權(quán)面積），按照被選房屋[安置房（一期）]調(diào)換的一般規(guī)定,，計算出被選房屋[安置房（一期）]的總價格（包括調(diào)換價格,、優(yōu)惠價格、市場價格）,，減去相關(guān)征地補償協(xié)議上的總價格（包括調(diào)換價格,、優(yōu)惠價格、市場價格）,，計算出被選房屋[安置房（一期）]應(yīng)補房差（面積差）”,，然后再扣減非房屋類補償、房屋遮擋補償?shù)群鬄樽罱K需要補（收）金額,。

　　例一

　　基本情況：A先生被征收房屋的房屋類補償465,081.78元，協(xié)議調(diào)換房屋5棟1202房,，置換單價4390元/㎡,，優(yōu)惠單價5300元/㎡，出售單價5740元/㎡,，協(xié)議建筑面積96.98㎡,，實測建筑面積99.16㎡。

　　第1步：計算面積差2.18㎡（實測面積99.16㎡-協(xié)議面積96.98㎡)，差異率2.25%（2.18㎡/96.98㎡）

　　第2步：計算可置換的面積：房屋類補償465,081.78元÷調(diào)換單價4390元/㎡=105.9412㎡,，5棟1202房的實測建筑面積99.16㎡小于可置換面積105.9412㎡,，即A先生僅需使用置換單價

　　第3步：計算5棟1202房按實測面積計算的總價格4390元/㎡×99.16㎡=435,312.40元

　　第4步：查找征收補償協(xié)議5棟1202房總價格425,742.20元(按協(xié)議面積計算)

　　第5步：計算應(yīng)補房屋面積差=按實測面積計算的總價格435,312.40元-征收補償協(xié)議總價格425,742.20元=9,570.20元

　　例二

　　基本情況：B先生被征收房屋的房屋類補償579,520.35元，調(diào)換房屋13棟901房,，置換單價4420元/㎡,，優(yōu)惠單價5340元/㎡，出售單價5780元/㎡,，協(xié)議建筑面積132.04㎡,，實測建筑面積132.99㎡,車位1個。

　　第1步：計算面積差0.95㎡（實測面積132.99㎡-協(xié)議面積132.04㎡),，差異率0.72%（0.95㎡/132.04㎡）,。

　　第2步：計算可置換面積：房屋類補償579,520.35元÷調(diào)換單價4420元/=131.1132㎡，13棟901房的實測建筑面積132.99㎡比可置換面積131.1132㎡大1.8768㎡（10㎡以內(nèi)）,，超出置換面積的1.8768㎡屬于優(yōu)惠面積可享受優(yōu)惠單價,即B先生需使用置換單價,、優(yōu)惠單價。

　　第3步：計算13棟901房按實測面積計算的總價格=房屋類補償(置換總價格)579,520.35元+優(yōu)惠總價格10,022.10元（優(yōu)惠單價5340元/㎡×優(yōu)惠面積1.8768㎡）=589,542.45元

　　第4步：查找征收補償協(xié)議13棟901房總價格584,469.45元(按協(xié)議面積計算)

　　第5步：計算應(yīng)補房屋面積差=實測面積計算的總價格589,542.45元-征收補償協(xié)議總價格584,469.45元=5,073.00元

　　例三

　　基本情況:C先生被征收房屋的房屋類補償231,538.98元,，調(diào)換房屋2棟1001房,，置換單價4010元/㎡，優(yōu)惠單價4840元/㎡,，出售單價5240元/㎡,，協(xié)議建筑面積47.32㎡，實測建筑面積49.25㎡,。

　　第1步：計算面積差1.93㎡（實測面積49.25㎡-協(xié)議面積47.32㎡),，差異率4.08%（1.93㎡/47.32㎡）

　　根據(jù)補償協(xié)議違約責(zé)任條款的約定，C先生需購買面積差為協(xié)議面積1.4196㎡(47.32㎡×3%),結(jié)算面積(實測面積修訂后)為48.7396㎡(47.32㎡+1.4196㎡)

　　第2步：計算可置換的面積：房屋類補償231,538.98元÷置換單價4010元/=57.7404㎡,，大于2棟1001房的結(jié)算面積(實測面積修訂后)48.7396㎡,，即C先生僅需使用置換單價。

　　第3步：計算2棟1001房結(jié)算面積(實測面積修訂后)總價格=4010元/㎡×48.7396㎡=195,445.80元,。

　　第4步：查詢征收補償協(xié)議2棟1001房總價格189,753.20元(按協(xié)議面積計算)

　　第5步：計算應(yīng)補面積差=結(jié)算面積(實測面積修訂后)總價格195,445.80元-征收補償協(xié)議總價格189,753.20元=5,692.60元

　　例四

　　基本情況：D先生被征收房屋的房屋類補償613696.29元,，調(diào)換房屋12棟1201房，置換單價4540元/㎡,，優(yōu)惠單價5480元/㎡,，出售單價5930元/㎡，協(xié)議建筑面積131.92㎡,，實測建筑面積130.66㎡,。

　　第1步：計算面積差-1.26㎡（實測面積130.66㎡-協(xié)議面積131.92㎡)，差異率-0.96%（-1.26㎡/131.92㎡）,。

　　第2步:計算可置換面積：房屋類補償613696.29元÷調(diào)換單價4540元/=135.1754㎡,，12棟1201房的實測建筑面積130.66㎡比可置換面積135.1754㎡小4.5154㎡,即D先生僅需使用置換單價,。

　　第3步：計算12棟1201房按實測面積計算的總價格4540元/㎡×130.66㎡=593,196.40元

　　第4步：查找征收補償協(xié)議12棟1201房總價格598,916.80元(按協(xié)議面積計算)

　　第5步：計算應(yīng)補房屋面積差=實測面積計算的總價格593,196.40元-征收補償協(xié)議總價格598,916.80元=-5720.40元，即應(yīng)退款5720.40元給D先生,。

　　各被征收人如需了解具體一期安置房（含商鋪）的面積誤差及金額的計算,，請到西區(qū)舊城改造現(xiàn)場辦公室B幢一樓咨詢。咨詢電話：88639609

　　7,、問：若有退款,，多久能到賬？

　　答：被征收人在結(jié)算一期安置房面積誤差款時,，部分被征收人還需支付/收取補償余款,、臨遷款、車位款,。為便于被征收人辦理,，被征收人收、付各款項現(xiàn)場直接抵扣辦理,。抵扣之后,，若仍需被征收人繳納的，則現(xiàn)場繳納,；若需退回款項給被征收人的,，西區(qū)試驗區(qū)公司將于結(jié)算面積誤差款當(dāng)日后三個月內(nèi)將款項退還至被征收人指定賬戶。

　　8,、問：我繳費后多少天能收到房屋/商鋪/車位發(fā)票,？

　　答：被征收人繳清各款項之后，西區(qū)試驗區(qū)公司三個工作日內(nèi)開具對應(yīng)房屋/商鋪/車位發(fā)票給居民,。居民當(dāng)日可留存發(fā)票POS單,。

　　9、問：辦證時,，我需要繳納什么稅費,，是多少？

　　答：根據(jù)財稅[2012］82號文,，市,、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋,，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)?，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅,。

　　因此，被征收人按其房屋/商鋪/車位款的來源分為兩類：一是使用征收補償款購買的,，沒有自費繳納產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的部分,，免征契稅；二是繳納產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的,，對差價部分按規(guī)定征收契稅等,，由被征收人（買受人）交納契稅等。具體繳納稅費的種類和標(biāo)準(zhǔn),，最終以稅局核定為準(zhǔn)【注：二套住宅以內(nèi)（含二套住宅）才能享受涉稅優(yōu)惠】,。

　　10、問：我交齊辦證,、繳稅所需資料后,，多久可以把產(chǎn)權(quán)證辦下來？需要產(chǎn)權(quán)人走多少趟辦理,？

　　答：被征收人辦證,、繳稅資料齊全后，且滿足辦證條件的,，一般在次月月底前能辦出產(chǎn)權(quán)證,。產(chǎn)權(quán)人至少需要走三趟，首先到西區(qū)舊城改造現(xiàn)場辦公室進(jìn)行款項結(jié)算和交齊辦證,、繳稅所需材料,，然后按工作指引按時到中山市行政服務(wù)中心繳稅并辦理產(chǎn)權(quán)登記入件手續(xù)，最后到中山市行政服務(wù)中心領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證,。

　　11,、問：不動產(chǎn)登記費是多少？何時繳納,？由誰承擔(dān),？

　　答：不動產(chǎn)登記費由不動產(chǎn)登記機構(gòu)收取，收費標(biāo)準(zhǔn)為住宅類：80元/件,；非住宅類：550元/件,；證書工本費：核發(fā)一本不動產(chǎn)權(quán)屬證書的不收取證書工本費。向一個以上不動產(chǎn)權(quán)利人核發(fā)權(quán)屬證書的,，每增加一本證書加收證書工本費10元,。以上費用最終以不動產(chǎn)登記機構(gòu)核定為準(zhǔn)。不動產(chǎn)登記費由不動產(chǎn)登記申請人（即：被征收人）在領(lǐng)取不動產(chǎn)登記證時繳納,。

　　12,、問：取得不動產(chǎn)權(quán)證后是否可以進(jìn)行買賣交易？是否視同二手房屋買賣,？

　　答：是的,，取得不動產(chǎn)權(quán)證后，可進(jìn)行二手房買賣交易,。

　　13,、問：為什么要按通知的時間去辦理,，如果我臨時有事，當(dāng)天到不了場辦理,，能否提前來辦理,？

　　答：不能提前來辦理。由于現(xiàn)行辦理產(chǎn)權(quán)證的政策是“先稅后證”,，即買賣雙方（西區(qū)街道辦事處,、被征收人）都應(yīng)先繳納稅款，后辦理產(chǎn)權(quán)證書,，且一期安置房涉及超2000戶居民單位,，為節(jié)約被征收人辦理時間，加快辦理效率,，本次辦理產(chǎn)權(quán)登記的順序為分批分樓棟,。請被征收人務(wù)必按照通知的時間來辦理。若當(dāng)天因故未辦理,，西區(qū)舊城改造項目工作人員第二輪再次通知該被征收人,，順延（或指定時間）三次不到場的，將視為放棄按該排序辦理,。

　　14,、問：我同時選了3棟和9棟各一套住宅，為什么要按9棟的時間來辦證,？

　　答：因為開發(fā)商是分批分樓棟移交給西區(qū)的,，因此西區(qū)移交給被征收人也需要分批分樓棟進(jìn)行。故,，當(dāng)3棟可以辦證時,，9棟是尚未完成轉(zhuǎn)移登記至西區(qū)名下的手續(xù)。為節(jié)約被征收人辦理時間和來回辦理次數(shù),，請選擇多套安置房的被征收人,，按工作人員通知時間前來辦理。

　　15,、問：為什么商鋪不能與住宅,、車位同步辦證？

　　答：因安置房總量龐大,，開發(fā)商把住宅,、車位作為第一批移交給西區(qū)，商鋪作為第二批移交給西區(qū),。故,，西區(qū)移交給被征收人也需要按此批次處理。若居民同時選取了住宅和商鋪且不方便分開辦理產(chǎn)權(quán)證（跑兩趟），則可以在辦理商鋪產(chǎn)權(quán)證時一并辦理住宅產(chǎn)權(quán)證,。

　　16,、問：在西區(qū)舊城改造現(xiàn)場辦公室繳納各款項、提交產(chǎn)權(quán)登記所需材料時,，是否要簽協(xié)議的全部產(chǎn)權(quán)人同時到場,？

　　答：是的。根據(jù)市登記中心辦證要求,，被征收人需提交補償協(xié)議全部簽訂人簽字確認(rèn)的產(chǎn)權(quán)登記材料。為節(jié)約被征收人來回辦理時間,，補償協(xié)議全部簽訂人應(yīng)到現(xiàn)場辦公室辦理,；若補償協(xié)議簽訂人在外地、港澳臺或國外,，不方便回到中山的,，代理人應(yīng)辦理公證委托。

　　17,、問：在中山市行政服務(wù)中心辦理產(chǎn)權(quán)登記時,，是否要簽協(xié)議的全部產(chǎn)權(quán)人同時到場？

　　答：是的,。根據(jù)市登記中心辦證要求,，補償協(xié)議簽訂人應(yīng)到場辦理；若補償協(xié)議簽訂人在外地,、港澳臺或國外,，不方便回到中山的，代理人應(yīng)辦理公證委托,。

　　18,、問：協(xié)議簽訂人已身故，且部分權(quán)利人在國外未能辦理繼承公證,，我應(yīng)如何做,？

　　答：協(xié)議簽訂人已身故的，權(quán)利人應(yīng)盡快辦理繼承公證或者司法繼承,，取得公證書或者法院判決書之后,，與我街道簽訂補充協(xié)議，辦理產(chǎn)權(quán)登記,。部分權(quán)利人在國外的,，建議聯(lián)系當(dāng)?shù)芈蓭熓聞?wù)所，或者咨詢中國駐當(dāng)?shù)氐拇笫桂^,。

　　19,、問：如果我在規(guī)定時間未完成繳費和交齊辦證資料，會怎樣,？

　　答：若被征收人存在款項未繳納,、辦證資料不齊全情況,，則無法按時辦理產(chǎn)權(quán)證，取得產(chǎn)權(quán)證的時間將順延,。請各被征收人務(wù)必按規(guī)定時間前來辦理,。

　　20、問：我能否要求產(chǎn)權(quán)證按自己提供的名字,，而非協(xié)議簽訂人,？

　　答：不能。因為不動產(chǎn)登記證的辦理依據(jù)是補償協(xié)議,，不動產(chǎn)登記證的名字和協(xié)議簽訂人名字必須一致,。

　　21、問：簽訂補償協(xié)議時,，我和家人共3人一起簽約的（同一份補償協(xié)議）,，選了3套安置房，現(xiàn)在我們可以分開辦證嗎,？每人一套安置房,。

　　答：不可以。因為不動產(chǎn)登記證的辦理依據(jù)是補償協(xié)議,，不動產(chǎn)登記證的名字和協(xié)議簽訂人名字必須一致,。

　　22、問：我還沒收樓,，怎么辦,？

　　答：尚未收樓的居民，應(yīng)在接到電話通知時過來西區(qū)舊城改造現(xiàn)場辦公室按指引辦理收樓手續(xù),，結(jié)清調(diào)換房屋建筑面積差等款項之后,，即可辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　23,、星月彩虹花苑小區(qū)是征收（拆遷）安置房,，對我日后交易有影響嗎？

　　答：是沒有影響的,。安置房的地類（用途）：商業(yè)住宅,。這在補償方案實施細(xì)則中，也有清楚的描述：

　　9.1星月小區(qū)的房屋屬性,、質(zhì)量,、配套承諾

　　（1）房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商品房,，即被征收人獲得房屋后,，無交易時間限制與出租限制（注：選擇繼承承租的福利承租人，不得轉(zhuǎn)租）。

　　中山市人民政府西區(qū)街道辦事處

　　2023年4月17日