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　　我市修訂規(guī)范性文件《中山市舊廠房升級改造實施細(xì)則》（中府〔2020〕94號）（以下簡稱《實施細(xì)則》）,，形成《中山市舊廠房改造升級實施細(xì)則（修訂）》（以下簡稱《實施細(xì)則（修訂 ）》），自印發(fā)之日起實施,。根據(jù)《中山市行政規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2021〕113號）的相關(guān)規(guī)定,，現(xiàn)解讀如下：

　　一、修訂背景說明

　　2020年底,，我市出臺《實施細(xì)則》,，明確舊廠房改造升級操作流程，指導(dǎo)舊廠房改造升級項目實施,。為進(jìn)一步優(yōu)化項目審批流程,、加快項目落地實施、釋放舊廠房改造政策紅利,，根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號）,、《關(guān)于促進(jìn)村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級的若干措施》（中府〔2022〕11號）以及省“三舊”改造標(biāo)圖入庫最新政策，結(jié)合近年來各方對舊廠房改造的實施訴求,，我市啟動了《實施細(xì)則》修訂工作,。

　　二、政策主要內(nèi)容

　　本《實施細(xì)則（修訂）》主要包括六個方面共二十八條,分別從總則,、片區(qū)策劃,、項目實施、鼓勵措施,、監(jiān)督管理,、附則六個方面明確舊廠房改造升級工作流程和支持政策。具體如下：

　?。ㄒ唬┑谝徽驴倓t部分：包括第一條至第四條,，分別明確《實施細(xì)則（修訂）》制定目的、概念釋義,、工作原則和職責(zé)分工,。

　　（二）第二章片區(qū)策劃部分：包括第五條至第六條,，明確了調(diào)查基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及工業(yè)片區(qū)劃定,、編制單元規(guī)劃的要求。一是明確舊廠房改造升級實行連片成片統(tǒng)籌策劃,。要求各鎮(zhèn)街政府全面調(diào)查擬改造范圍內(nèi)用地的改造潛力及各類資源數(shù)據(jù),，結(jié)合轄區(qū)范圍內(nèi)工業(yè)用地連片程度，參考工業(yè)用地畝均稅收貢獻(xiàn),，兼顧產(chǎn)業(yè)類型,、年產(chǎn)值、從業(yè)人口,、建筑現(xiàn)狀等情況,，劃定擬改造片區(qū),，做好片區(qū)策劃工作。鼓勵鎮(zhèn)街政府在此基礎(chǔ)上擴(kuò)大研究范圍,，為前期科學(xué)規(guī)劃打好扎實基礎(chǔ),。二是明確單元規(guī)劃（含單元計劃和城市設(shè)計內(nèi)容）的編制需結(jié)合國土空間規(guī)劃要求，銜接周邊區(qū)域的城市功能,，整體自主平衡經(jīng)濟(jì)指標(biāo),，研究確定片區(qū)功能定位、管控要求,、開發(fā)強(qiáng)度,、交通組織、公共服務(wù),、生態(tài)空間等,。

　　（三）第三章項目實施部分：包括第七條至第十五條,。主要規(guī)定了舊廠房改造升級的實施方式和實施流程，包括權(quán)利人自主改造,、政府整備改造,、合作改造（主要是村企合作改造）等，同時明確了村集體通過公開方式選定市場主體進(jìn)行合作改造的改造方案,、招商方案審批流程及公開遴選合作企業(yè)的流程,。

　　（四）第四章鼓勵措施部分：包括第十六條至第二十四條,。主要依據(jù)省政策,，結(jié)合我市實際，細(xì)化明確九方面的優(yōu)惠政策措施,，包括優(yōu)化入庫地塊管理,、支持完善用地手續(xù)、優(yōu)化獎勵措施,、加大扶持村集體力度,、鼓勵連片改造、鼓勵分類實施改造,、簡化歷史建設(shè)處理,、允許延長使用年期、允許舊廠房過渡性微改造等,。

　?。ㄎ澹┑谖逭卤O(jiān)督管理部分：包括第二十五條和第二十七條?！秾嵤┘?xì)則（修訂）》結(jié)合我市項目推進(jìn)實施的實際情況提出新措施,，除了強(qiáng)化項目監(jiān)管協(xié)議內(nèi)容外,，明確推進(jìn)多部門聯(lián)合執(zhí)法，依法查處違法違規(guī)的危舊廠房,。

　?。┑诹赂絼t部分：第二十八條。主要明確了施行日期及新舊政策銜接,。

　　三,、主要修訂內(nèi)容

　　本《實施細(xì)則（修訂）》的修訂主要涉及單元規(guī)劃編審、改造方案和招商方案審批,、廠房分割銷售,、獎勵資金分配等內(nèi)容，具體修改情況如下：

　?。ㄒ唬┑谝徽驴倓t部分：對應(yīng)機(jī)構(gòu)改革調(diào)整后各職能部門的職責(zé)分工,，將原第四條中的“部門職責(zé)”進(jìn)行調(diào)整；為提升項目審批效率,，將部分招商方案的審批權(quán)限調(diào)整由鎮(zhèn)街政府審查,、審批。

　?。ǘ┑诙缕瑓^(qū)策劃部分：將原第六條“編制單元計劃”,、第七條“編制單元規(guī)劃”的內(nèi)容整合為一條，合并編審單元計劃,、單元規(guī)劃,。

　　（三）第三章項目實施部分：修改村企合作改造方案,、招商方案相關(guān)規(guī)定,，一是對于不涉及住宅用地開發(fā)的村企合作改造項目招商方案審批權(quán)限，調(diào)整由鎮(zhèn)街政府審查,、審批,；二是對參與村企合作改造的市場主體所需具備的基本條件，從“剛性要求”調(diào)整為“原則性要求”,，市場主體的基本條件由鎮(zhèn)街政府結(jié)合原則性要求,、轄區(qū)情況和項目實際集體審議后確定；三是允許參與村企合作競投的聯(lián)合體成員數(shù)由原來的“不得超過2家”調(diào)整為“原則不得超過3家”,，四是對成立的項目公司的股權(quán)約束限制條款由原來的“符合全部條件的市場主體須持有51%以上項目公司股份,，且未經(jīng)市政府批準(zhǔn)，不得申請以任何直接或間接方式轉(zhuǎn)讓股權(quán),、變更股東”改為“符合全部條件的市場主體須為項目公司第一大股東,，且未經(jīng)鎮(zhèn)街政府批準(zhǔn)，不得申請以任何直接或間接方式轉(zhuǎn)讓股權(quán),、變更股東”,。

　?。ㄋ模┑谒恼鹿膭畲胧┎糠郑簽檫M(jìn)一步釋放政策紅利，優(yōu)化相關(guān)政策措施,。一是按照省標(biāo)圖入庫最新政策要求,，修改完善原《實施細(xì)則》第十七條“按上蓋建筑物占比縮減入庫”的規(guī)定；二是對原《實施細(xì)則》第十八條可辦理完善用地手續(xù)的歷史用地,，刪除“項目用地面積達(dá)到0.667公頃（折10畝）”的條件限制,；三是對完善用地手續(xù)的局部改造項目，上蓋物殘值部分價款補助項目改造的時點由“待用地完成改造并完善所有上蓋建筑物手續(xù)后”改為“待用地完成供地手續(xù)并繳清土地出讓價款后”,。四是在原《實施細(xì)則》第十九條“階梯式獎勵”條款中增加一款,，“對改造主體委托第三方進(jìn)行招商運營的，上述階梯式獎勵資金可按照改造主體與招商運營主體的約定,，直接獎勵給有關(guān)招商運營主體”,，適用于改造主體與招商運營主體相分離的項目。五是將原《實施細(xì)則》第二十一條“對項目用地達(dá)到0.667公頃（折10畝）以上工業(yè)物業(yè)……對引進(jìn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目的,，經(jīng)市招商引資領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定,，并與屬地鎮(zhèn)街政府簽訂監(jiān)管協(xié)議的，可降低自持比例最低至20%”改為“用地面積達(dá)到0.667公頃（折10畝）以上的自主改造或合作改造的“工改工”項目……對引進(jìn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目的,，在總體達(dá)到一定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求,，并與屬地鎮(zhèn)街政府簽訂監(jiān)管協(xié)議的前提下，可降低自持比例最低至20%,。具體項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求由各鎮(zhèn)街結(jié)合轄區(qū)實際確定,。用地面積達(dá)到2公頃（折30畝）以上的自主改造或合作改造的“工改 M0”項目參照執(zhí)行”,。明確了“政府整備改造的項目,，廠房分割銷售按《中山市村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級有關(guān)土地征收收回操作指引》有關(guān)規(guī)定及產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”。

　?。ㄎ澹┑谖逭卤O(jiān)督管理部分：主要增加明確了改造方案經(jīng)批準(zhǔn)后,，需要調(diào)整改造主體、改造模式,、改造類型,、改造范圍、竣工時間,，降低建設(shè)強(qiáng)度（包括容積率,、總建筑面積），減少移交公益性用地或配建公共設(shè)施的,，應(yīng)當(dāng)按改造方案審批程序,，重新報市政府審批，或者鎮(zhèn)街政府按照市政府委托進(jìn)行審批,；不涉及調(diào)整前述內(nèi)容的,，包括動工時間,、投資強(qiáng)度、產(chǎn)出強(qiáng)度,、稅收強(qiáng)度的調(diào)整,，無需重新報批改造方案，由屬地政府結(jié)合實際情況指導(dǎo)項目實施建設(shè),。

　?。┑诹赂絼t部分：主要明確了《實施細(xì)則（修訂）》出臺實施后，有關(guān)項目與原《實施細(xì)則》及《關(guān)于深入推進(jìn)舊廠房改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》（中府〔2019〕65號）的銜接處理措施,。

　　四,、重點內(nèi)容說明

　　（一）關(guān)于村企合作改造,。一是關(guān)于參與村企合作改造的市場主體要求,。結(jié)合我市實際，為吸引更多市場主體參與,，較《實施細(xì)則》關(guān)于公開選取市場主體的條件有所放寬,，市場主體需滿足的基本條件為原則性要求，支持鎮(zhèn)街政府根據(jù)基本條件,、結(jié)合轄區(qū)實際制定有關(guān)細(xì)則標(biāo)準(zhǔn),，或者結(jié)合項目實際指導(dǎo)村集體設(shè)定有關(guān)資金實力、開發(fā)能力,、信譽資質(zhì)等方面具體條件,，經(jīng)鎮(zhèn)街政府集體審議后確定；允許組成聯(lián)合體參與競投,，聯(lián)合體成員數(shù)原則不得超過3家,；參與村企合作的市場主體應(yīng)當(dāng)按照招商方案要求繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的交易保證金，具體數(shù)額由鎮(zhèn)街政府指導(dǎo)村集體結(jié)合項目規(guī)模,、項目建設(shè)分期安排等確定,。二是關(guān)于招商方案與改造方案編審時序。明確招商方案與改造方案編審脫鉤,，即招商方案可先于改造方案,，也可與改造方案同步，從而實現(xiàn)先確定村企合作主體后實施單一主體改造,，也可實現(xiàn)村企合作的一級土地整理與二級土地開發(fā)的捆綁實施,。

　　（二）關(guān)于連片改造,、分割銷售要求,。一是支持“工改工”項目整體規(guī)劃，允許同一產(chǎn)權(quán)人名下行政辦公和生活配套設(shè)施允許跨宗地集中設(shè)置、整體核算,。二是為了避免工業(yè)用房炒賣,，保障中小微企業(yè)合理用地用房需求，明確了改造后的工業(yè)物銷售要求,，要求產(chǎn)權(quán)人自持比例不得小于確權(quán)登記的總建筑面積51%,，且自辦理登記之日起自持不少于15年。為鼓勵改造主體引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目,，明確用地面積達(dá)到0.667公頃（折10畝）以上的自主改造或合作改造“工改工”項目,，在總體達(dá)到一定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，并與屬地鎮(zhèn)街政府簽訂監(jiān)管協(xié)議的前提下,，可降低自持比例最低至20%,。

　　（三）關(guān)于支持連片綜合改造,。結(jié)合我市實際,，根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）有關(guān)政策，明確完成片區(qū)策劃后允許實施連片綜合改造“工改工”地塊可以與“工改住,、商”地塊,、舊村莊改造地塊等形成一個綜合改造單元，具體用地功能可結(jié)合現(xiàn)狀用地功能比例和經(jīng)濟(jì)平衡測算確定,。結(jié)合《中山市城市更新管理辦法》和《實施細(xì)則（修訂）》其他政策要求,，連片綜合改造除允許土地用途混合外，還允許集體和國有建設(shè)用地混合,，以及土地供應(yīng)方式的混合,。但需要強(qiáng)調(diào)的是，改造涉及供應(yīng)住宅用地的,，除“三地”外,，均要求通過市公共資源交易平臺公開遴選改造主體。

相關(guān)鏈接：中山市人民政府關(guān)于印發(fā)中山市舊廠房改造升級實施細(xì)則（修訂）的通知