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　　我局制定了規(guī)范性文件《關(guān)于明確國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓開發(fā)投資進度核算有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《通知》），于2020年5月27日起實施,。根據(jù)《中山市行政機關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2015〕14號）的相關(guān)規(guī)定,，現(xiàn)就文件解讀如下：

　　一、出臺政策的背景說明

　　根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,，未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā),、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓,。國有建設(shè)用地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，應按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的,，完成開發(fā)投資總額的25％以上,。目前，法律法規(guī)暫無對土地開發(fā)投資進度核算的具體要求和標準作出規(guī)范,。

　　隨著經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級，各交易主體對土地二級市場的需求日益強烈,，國家也因應時勢出臺《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押二級市場的指導意見》，地方政府需要根據(jù)實際配套相關(guān)規(guī)則,，促進土地二級市場得到進一步規(guī)范和發(fā)展,。為切實推進落實相關(guān)工作，進一步規(guī)范我市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為,，我局針對開發(fā)投資進度核算事項研究擬定了《通知》,。

　　二、擬制依據(jù)

　　本《通知》主要的法律政策依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,。

　　三,、主要內(nèi)容

　　（一）土地開發(fā)投資進度核算要求,。一是明確完成開發(fā)投資總額的25%以上的定義,；二是解決歷史形成房、地登記用途不一致的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓核算問題,；三是明確土地開發(fā)投資進度的核算和認定,，以有資質(zhì)的會計師事務所出具的工程投資審計報告為準，核算結(jié)果應符合相應要求,；四是落實對會計師事務所、注冊會計師的監(jiān)督檢查措施,。

　?。ǘ┎辉賹徍送恋亻_發(fā)投資進度的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓情況?！锻ㄖ访鞔_了不再審核土地開發(fā)投資進度的六種情形,，其中第（一）種情形針對法院公開拍賣處置的用地轉(zhuǎn)讓；第（二）種情形針對自然人開發(fā)利用名下用地,；第（三）種情形明確農(nóng)村集體名下的用地（土地用途為商業(yè),、商業(yè)住宅、住宅,、工業(yè)）可協(xié)議轉(zhuǎn)讓的條件,；第（四）種情形針對共有土地使用權(quán)人之間的轉(zhuǎn)讓行為；第（五）種情形針對地上已有房屋所有權(quán)的,；第（六）種情形針對土地使用權(quán)人及地上房屋所有權(quán)人不一致的,。

　　四、其他重點內(nèi)容

　?。ㄒ唬┱w報建面積：市自然資源局審定的規(guī)劃總平面圖（不含分期報建情形）中總建筑面積的容積率不低于出讓合同約定容積率區(qū)間下限的,，該總建筑面積可視為整體報建面積。

　?。ǘ┳畲罂山娣e＝土地使用權(quán)登記面積×出讓合同約定容積率,。出讓合同沒有約定容積率的,，按1.5計算；容積率為區(qū)間值的,，按照容積率區(qū)間上限計算,；容積率經(jīng)申請批準調(diào)整的，按現(xiàn)行容積率計算,。

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